Visura Catastale: cos'è e perché serve

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La visura catastale è un documento che fornisce informazioni ufficiali sugli immobili o sui terreni registrati presso il Catasto, un ente pubblico amministrato dall’Agenzia delle Entrate. È uno strumento fondamentale sia per i cittadini che per i professionisti, in quanto contiene dati essenziali per identificare le proprietà e comprendere la loro situazione giuridica e fiscale. In questo articolo vedremo in dettaglio cos’è la visura catastale, come ottenerla, a cosa serve, e quali tipi di visure sono disponibili.

Cos’è la visura catastale?

Come riportato dall’Agenzia delle Entrate, la visura catastale è un documento che riporta una serie di dati sugli immobili o sui terreni iscritti al Catasto:

Identificativi catastali di terreni e fabbricati
Dati del proprietario o del soggetto titolare di altri diritti reali sull’immobile.
La mappa catastale e le planimetrie
La superficie in metri quadri
Gli atti di aggiornamento catastali

La documentazione è utilizzata sia a fini amministrativi che fiscali: per intenderci, si tratta di un documento indispensabile per chiunque debba effettuare operazioni immobiliari (ad esempio acquisto e vendita di un edificio o di un terreno), ma anche per pratiche edilizie e dichiarazioni di successione.

Tipologie di visura catastale

Esistono diverse tipologie di visure catastali, ognuna utile per specifiche esigenze. La visura catastale ordinaria è appunto la versione più comune del documento, contenente i dati aggiornati di una proprietà. Se invece si necessita di tutte le informazioni relative alle variazioni avvenute sull’immobile nel tempo – come i cambi di proprietà, modifiche strutturali o aggiornamenti dei dati catastali – si ricorre alla visura catastale storica.

Se si ha invece necessità di ottenere informazioni sugli immobili intestati a una persona fisica o giuridica, si fa riferimento alla visura catastale per soggetto. La visura catastale per terreni è infine utilizzata per i dati sulla loro destinazione d’uso, classe e superficie.

Perché serve la visura catastale?

Come abbiamo già accennato, la visura catastale è richiesta in diverse situazioni, sia per finalità legali che fiscali. Principalmente quando si compra o si vende un immobile: il documento è indispensabile per confermare che il venditore sia effettivamente il proprietario e fornisce una panoramica delle caratteristiche dell’immobile (necessarie per il calcolo delle imposte), come la sua superficie e la rendita catastale.

La visura catastale è inoltre utile per verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i dati presenti al Catasto. Questo passaggio è fondamentale, ad esempio, prima di una compravendita immobiliare, al fine di evitare che vi siano discrepanze che possano rallentare o impedire la transazione.

Nel caso di eredità, invece, la visura catastale è richiesta per determinare il patrimonio immobiliare del defunto. Questo documento serve anche per compilare correttamente la dichiarazione di successione e pagare le relative tasse. La rendita catastale che si trova all’interno della visura, infatti, è un elemento fondamentale per il calcolo delle imposte legate all’immobile (IMU o la TASI). Avere una visura aggiornata consente di determinare correttamente l’importo da pagare.

Ma la visura può essere richiesta anche quando si devono eseguire interventi di ristrutturazione o variazioni catastali, su tutti i frazionamenti o fusioni di unità immobiliari: in questi due casi è essenziale che la stessa venga presentata al Comune o all’Agenzia delle Entrate.

Visura catastale online: come richiederla

Oggi è possibile richiedere una visura catastale online attraverso i servizi digitali messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, come Entratel e Fisconline. Strumenti che permettono di ottenere il documento comodamente da casa, senza doversi recare fisicamente agli uffici catastali. Per poter accedere ai portali sono necessarie le credenziali SPID, CNS (Carta Nazionale dei Servizi) o CIE (Carta d’Identità Elettronica).

Una volta entrati nel portale, è possibile effettuare la ricerca dell’immobile inserendo gli identificativi catastali, il codice fiscale del soggetto intestatario o altre informazioni. La visura viene rilasciata in formato PDF e può essere scaricata immediatamente.

Visura catastale su Sister

La piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate è lo strumento principale utilizzato da professionisti del settore (come geometri, ingegneri e notai) per accedere ai dati catastali. Si tratta di un servizio a pagamento che permette di effettuare ricerche catastali più approfondite e ottenere visure catastali di immobili e terreni con maggiori dettagli.

Sportelli fisici

Ovviamente è possibile effettuare la richiesta anche recandosi fisicamente presso gli Uffici Provinciali dell’Agenzia delle Entrate, oppure agli sportelli catastali decentrati operanti presso la sede dei Comuni, Comunità Montane, Unioni di Comuni e Associazioni di Comuni. Quando la richiesta avviene allo sportello, la visura viene rilasciata al richiedente in formato cartaceo.

Visura catastale gratis: quando è possibile?

In alcuni casi, è possibile ottenere una visura catastale gratis. Gli intestatari di immobili possono accedere senza costi ai dati catastali relativi alle loro proprietà attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando le proprie credenziali SPID, CNS o CIE.

Il servizio gratuito, però, è limitato alle visure per le proprietà intestate alla persona che effettua la richiesta. Se si ha bisogno di visure catastali relative a proprietà di terzi o di consultazioni storiche più complesse, sarà necessario pagare una tariffa.

Costo della visura catastale

Come appena accennato, se la visura non è richiesta per un immobile di propria proprietà o si necessita di una visura storica o approfondita, è previsto un costo. Ecco le tariffe standard per la richiesta di una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate:

1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10, nel caso di visura per soggetto.
1,35 euro nel caso di visura, attuale o storica, per immobile.
1,35 euro nel caso di visura della mappa.

I nostri consigli

Ecco infine qualche consiglio utile per orientarsi nella richiesta e nella gestione della visura catastale:

Verifica l’aggiornamento dei dati – Prima di utilizzare la visura per finalità legali o fiscali, assicurati che le informazioni siano aggiornate e corrette. Questo è particolarmente importante se l’immobile ha subito modifiche strutturali o se ci sono stati passaggi di proprietà recenti.
Utilizza sempre i canali ufficiali – Per evitare spese inutili o informazioni scorrette, richiedi la visura catastale tramite i canali ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
In caso di dubbi, affidati a un professionista – Se non sei sicuro di quale tipo di visura richiedere o se hai bisogno di interpretare i dati contenuti nel documento, rivolgiti a un professionista. Potrà garantire che tutte le procedure siano svolte correttamente.

Visura Catastale: cos’è e perché serve