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Le motivazioni che spingono ad aprire un Bed & Breakfast sono diverse: chi cerca una nuova entrata per le finanze familiari, chi cerca un nuovo modo per riutilizzare una casa di famiglia, chi ne ha fatto un lavoro stabile e redditizio. Di certo i bed & breakfast sono un successo in tutta Italia. Ma quali regole e accortezze bisogna seguire per trasformare un’abitazione in B&B?
Leggi vecchie e nuove
La prima attenzione che si deve tenere in considerazione riguarda l’aspetto burocratico e legislativo che vige nel proprio comune. Non esiste infatti un unico testo nazionale, ma ben 21 leggi regionali, che agiscono ciascuna per il proprio territorio di riferimento, con regole e iter propri. Alcune regioni hanno leggi risalenti agli anni ’90, mentre altre regioni hanno addirittura creato un marchio regionale apposito per i B&B, come la regione Emilia Romagna.
Legge regione Veneto per B&B
Nel caso della regione Veneto la legge che stabilisce le regole di questa attività è la Legge regionale n° 11 del 14 giugno 2013: “Sviluppo e sostenibilità del turismo veneto”. Da questo testo si evince che per essere considerato B&B un’abitazione deve contenere al massimo tre camere da letto, ciascuna con un massimo di 4 posti letto. Inoltre il titolare deve risiedere all’interno dell’immobile con una camera a lui dedicata e deve garantire il servizio di prima colazione.
Pratica per avviare l’attività di Bed & Breakfast
Quasi sempre, per avviare l’attività di ristoro è sufficiente aprire una SCIA, ovvero una segnalazione certificata di inizio attività. In allegato a questo format serviranno altri documenti, come le planimetrie, il contratto di proprietà o di affitto, la polizza assicurativa.
La conformità edilizia dell’immobile a B&B
Per poter procedere con la trasformazione di una casa privata in bed & breakfast è fondamentale che l’immobile in oggetto sia in regola con i requisiti urbanistico-edilizi e igienico-sanitari. In molti casi è prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto. Anche il numero dei bagni deve essere rapportato al numero di ospiti: sopra ad un certo numero devono essere garantiti più servizi igienici ad uso esclusivo.
Gli ostacoli di un B&B in condominio
Per chi è in procinto di aprire un bed and breakfast in condominio occorre che verifichi con attenzione il contratto d’acquisto dell’immobile. In particolar modo che verifichi di non avere degli impedimenti negli atti notarili d’acquisto e il regolamento dello stabile. Se non esiste alcun divieto chiaro ed esplicito allora si ha il via libera immediato e non occorre nemmeno chiedere il parere dell’assemblea condominiale.
Aprire un Bed & Breakfast e la ristrutturazione edilizia
Affrontato il tema normativo e legislativo è importante verificare che l’immobile abbia tutti i requisiti necessari per essere adibito a struttura ricettiva. Nel caso in cui non lo fosse, sarà necessaria una ristrutturazione, più o meno importante, per ricavare ulteriori stanze o servizi igienici.
La ristrutturazione dovrà essere seguita da esperti del settore, che attraverso la loro esperienze e le loro idee, saranno in grado di trasformare un appartamento in un bed and breakfast con un esercizio di sviluppo di spazi minimi ed incastri di funzioni.
All’interno della stanza, che deve avere una superficie minima di 14 mq se doppia, e di 9 per una camera singola, devono essere garantiti degli arredi minimi: letto, armadio, comodini, illuminazione.
Inoltre lo spazio deve essere pensato e riorganizzato in modo tale che l’ospite possa entrare nella propria stanza senza passare da altre camere o servizi destinati ad altri ospiti. Per quanto riguarda i servizi igienici, sotto un certo numero di ospiti è consentito l’uso di un bagno in comune, dotato ovviamente di tutti i confort. Al di sopra del numero limite di clienti deve essere previsto un bagno ad uso esclusivo, composto da lavabo, water, doccia, specchio.
Gli interventi da realizzare per un B&B
Dal punto di vista architettonico e planivolumetrico le due tipologie di immobile presentano delle differenze sostanziali: in particolar modo nella gestione e disposizione degli spazi e dei servizi igienici.
La progettazione del bagno privato
Ristrutturare una casa per fare un B&B vuol dire, essenzialmente, trasformare un immobile ad uso residenziale ed abitativo, in qualcosa di più simile ad un albergo.
In questa prospettiva, appare molto gettonata l’ipotesi di creare bagni privati per ogni stanza, poiché i bagni in comune spesso comportano svantaggi.
La progettazione e realizzazione di uno o più bagni comporta però dei costi di lavorazione aggiuntivi: sarà necessario mettere mano agli impianti, modificare la planimetria e altri interventi strutturali. A questo consegue che servirà presentare una pratica in comune (CILA) , ed attendere i relativi tempi di approvazione.
Isolamento acustico delle camere
Un altro fattore che contraddistingue l’abitazione da una struttura ricettiva è il concetto di privacy. Se l’immobile fungerà da B&B sarà necessario garantire privacy ed isolamento da rumori esterno. Le stanze dovranno essere isolate acusticamente attraverso le numerose soluzioni per la fono assorbenza.
Intervenire sulle finiture
Se si guarda prettamente all’aspetto estetico non si può non intervenire su quegli elementi che rendono una stanza o un’intera abitazione più accogliente e conforme alla sua funzione.
Se in una casa privata si può sorvolare sulla manutenzione e sostituzione di infissi o rivestimenti, nel caso di una struttura ricettiva l’attenzione per i particolari e i dettagli è fondamentale.
Sarà cura dell’oste rendere l’immobile appetibile e accattivante sostituendo pavimenti e rivestimenti datati con piastrelle nuove e moderne, così come la sostituzione degli infissi.
Interventi sugli impianti
Sicuramente un argomento più delicato e costoso è quello della sostituzione e integrazione degli impianti. Ciò viene fatto per garantire tutte le funzioni dell’immobile e per aggiungere nuovi dispositivi che rendano l’immobile al passo con i tempi e confortevole.
Costi di ristrutturazione per un Bed and Breakfast
Oltre ai costi d’acquisto dell’appartamento vanno quindi aggiunti i costi di ristrutturazione indispensabili per la trasformazione.
Per avere una stima di quanto possa costare trasformare un’abitazione in struttura ricettiva, il portale di Ediltecnico ha stimato che in Italia, per circa 70 mq si spenda all’incirca 34 mila euro. All’interno di questo prezzo sono considerate.
- Demolizioni e costruzioni di pareti interne;
- Intonaci e rasature;
- Rifacimento di pavimenti e rivestimenti;
- Opere di tinteggiatura e cartongesso;
- Rifacimento e sostituzione di impianti;
- Sostituzione infissi;
- Fornitura dei materiali.
In conclusione, trasformare un’abitazione privata in una ristruttura ricettiva non è così semplice ed immediato.
I costi, i tempi e l’iter burocratico potrebbero comportare dei sacrifici economici non indifferenti, ai quali, si spera, di sopperire una volta ultimati i lavori. Sicuramente l’aspetto positivo è quello di aver dato ad un immobile non utilizzato una seconda possibilità ed una nuova vita.
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