La sanatoria edilizia

Sanatoria Edilizia: cos’è?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che permette, di sanare le situazioni in cui lo Stato di Fatto dell’immobile non è conforme allo Stato di Progetto, di cui ai relativi permessi di costruire depositati presso il comune di appartenenza.

Tale provvedimento si attua attraverso una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), o una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ad opera di un Tecnico abilitato per conto del proprietario dell’immobile da sanare.

Come individuare le non conformità?

Le non conformità sono a tutti gli effetti, degli illeciti penali, ed è possibile che tali illeciti vengano ‘ereditati’ perché già presenti e per questo spesso  sottovalutati, dato che un normale committente non ha gli strumenti per riconoscerli. Quindi, come individuarli?

È sufficiente recuperare l’ultimo progetto depositato presso il Comune di appartenenza dell’immobile e verificare (eventualmente con l’aiuto di uno specialista di pratiche edilizie) che il disegno corrisponda effettivamente alla realtà dei fatti. Ogni proprietario di immobile dovrebbe avere una copia conforme di tutte le pratiche progettuali relative al proprio immobile. Qualora così non fosse è possibile fare una richiesta di accesso agli atti.

Non è inusuale riscontrare difformità quali per esempio una cucina posizionata al posto di un soggiorno, oppure un bagno con dimensioni diverse rispetto al progetto, oppure porte o finestre murate e riaperte in posizioni diverse.

Si tenga presente che sia la difformità di una semplice porta o difformità maggiori (come aumenti di volume di un intero condominio), sono da ritenersi illeciti e perciò da assoggettarsi a sanatoria!

Inoltre un immobile non conforme (oltre a costituire un illecito) costituisce un impedimento per ottenere per esempio un finanziamento bancario (mutuo) per l’acquisto per esempio di quello stesso immobile.

Detto questo, è anche giusto dire che la presenza di difformità, è molto frequente nel panorama edilizio italiano; anzi, è quasi più raro il contrario: i progetti depositati recentemente non dovrebbero presentare questo tipo di problema, ma è invece molto diffuso su progetti depositati in passato.

Perciò, niente panico, nell’articolo cercheremo di chiarire i dubbi e le modalità di risoluzione del problema.

Sanatoria Edilizia: come sanare effettivamente?

Fondamentalmente, sanare significa convertire l’illecito in sanzione pecuniaria.

Chi esegue dei lavori senza le autorizzazioni previste per legge deve pagare una sanzione al proprio Comune che è pari al doppio del contributo di costruzione. E, oltre a pagare la sanzione prevista, per ottenere la sanatoria, è necessario dimostrare che le opere edili realizzate abbiano acquisito la doppia conformità.

Quindi, devono rispettare oltre alla la normativa urbanistica ed edilizia vigente, in vigore all’epoca, anche le norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.

In poche parole, la sanatoria potrebbe essere definita come una concessione data a posteriori.

Bisogna comunque considerare che gli abusi edilizi possono avere diversa natura e diversa gravità, non sempre sono frutto di disattenzione o di sfortunata eredità, perciò si tenga presente che tutte le sanzioni possibili, dai casi minori a quelli più gravi, vengono evidenziate all’interno del Testo unico sull’edilizia, DPR 380/01.

Il principio della doppia conformità nella Sanatoria Edilizia

Il principio della doppia conformità prevede che per sanare la posizione di un intervento realizzato in difformità rispetto a un titolo edilizio, questo debba risultare contemporaneamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia  al momento dell’abuso , sia al momento di presentazione dell’istanza di accertamento.

Questa doppia conformità è ciò che permette di sanare un manufatto realizzato ad esempio senza un titolo abilitativo ma che, allo stesso tempo, comporta la demolizione delle parti non sanabili perché non conformi alla normativa attuale.

Il condono Edilizio

Il condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di determinate sanzioni derivanti dalla commissione a fronte di un atto illecito. La sua durata ha un tempo limitato, poiché è previsto un termine d’inizio e di fine per poterne usufruire. Allo stato attuale non vi è in essere alcuna forma di condono, ma in passato se ne sono susseguiti differenti:

• Primo condono edilizio Legge 47/1985;
• il secondo condono edilizio, Legge 724/1994, in cui venivano indicati tre criteri di sanabilità: il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell’opera abusiva;
• l’ultimo condono edilizio, con riferimento alla Legge 326/2003.

L’obiettivo del condono edilizio è quello di sanare la realizzazione di alcune opere realizzate in contrasto con le norme urbanistiche, abuso edilizio. Di volta in volta è il legislatore che determina quali tipologie di abuso possono rientrare ed essere quindi sanata, per esempio la realizzazione per volumi maggiori, piuttosto che edifici realizzati su aree non edificate e così via.

Per richiedere il Condono Edilizio bisogna seguire un lungo processo burocratico: ogni Comune è dotato, solitamente, di un ufficio condono atto a fornire tutte le informazioni circa le scadenze, i documenti necessari e i moduli da compilare per poter presentare la domanda. Oltre alla documentazione richiesta, esso prevede dei costi fissi divisi tra oneri accessori e diritti di segreteria.

Vi è quindi una differenza sostanziale con la Sanatoria Edilizia, che andiamo ad affrontare nel paragrafo successivo.

Differenza tra Sanatoria Edilizia e Condono Edilizio

Spesso si fa confusione tra sanatoria e condono, perciò, prima di proseguire, chiariamo questo punto.

Abbiamo capito in cosa consiste la sanatoria edilizia e sappiamo che può essere richiesta, seguendo ovviamente tutte le procedure richieste, qualora sia necessaria.

Diversamente è per il condono, che è del tutto eccezionale.

In Italia, fu previsto dalla legge solamente tre volte: nel 1985 con la legge n. 47, nel 1994 con la legge n. 724 e l’ultima volta nel 2003 con la legge 326. Quest’ultimo permetteva di sanare gli abusi edilizi commessi entro il 31 marzo 2003 e, per poterne beneficiare, la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.

E’ bene non contare su di essa, (sperando in un futuro condono), perché non vi è alcuna certezza a riguardo. E’ noto inoltre che  il frequente ricorso da parte della classe politica a leggi in materia di condono, ha avuto l’effetto di incentivare l’abusivismo edilizio. Per cui è bene non confidare in un prossimo condono edilizio.

Per tanto la differenza tra sanatoria e condono è sostanziale. Un’opera è sanabile, se l’abuso rientra nell’ambito del consentito della legge. Mentre il condono si fonda proprio sul presupposto che l’opera non è sanabile, se non previa demolizione della parte abusiva.

Il provvedimento su cui contare resta oggi la sanatoria.

Aspetto urbanistico

Qualora ci trovassimo a dover effettuare una sanatoria, anche l’aspetto urbanistico dovrà essere considerato.

Infatti il procedimento è volto a rendere legittima una costruzione, in tutto o in parte, a patto che esistano le condizioni di conformità della stessa agli strumenti di pianificazione urbanistica.

Responsabilità in fatto di abusi edilizi

È sempre il Testo unico sull’edilizia, DPR 380/01 a chiarire che la responsabilità degli illeciti ricade congiuntamente sul committente, sul costruttore e sul direttore lavori.

Ma questo non significa che, se vi foste ritrovati con un illecito ereditato, allora siate esenti da possibili ordini di demolizione.

Al contempo, qualora vi ritrovaste con un illecito ereditato e non agiste per risolvere tale condizione di difformità, vi farete carico delle stesse responsabilità di colui che l’ha effettivamente compiuto l’illecito.

A non rispondere di alcuna responsabilità sono agenti immobiliari e notai. Per tanto durante una compravendita è l’acquirente che si deve far carico di verificare la conformità dell’immobile che va ad acquistare rivolgendosi a un consulente, che verifichi appunto lo stato dell’immobile.

Come richiedere una sanatoria edilizia

Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio bisogna presentare l’istanza all’ufficio comunale competente entro i 90 giorni dall’accertamento dell’illecito (termine della sanzione amministrativa).

Generalmente l’istanza, ovvero la denuncia di un illecito, è redatta da un tecnico competente, sia esso architetto o geometra.

In seguito alla presentazione, il responsabile dell’ufficio comunale dovrà pronunciarsi in merito, entro 60 giorni; entro questo termine  dovrà comunicare se la domanda di sanatoria è da ritenersi  accettata o respinta.

Costi della sanatoria edilizia

La sanzione amministrativa di una sanatoria, che non implichi la presenza di frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o aumenti di volume è pari a:

• 333 € – comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva;
• 333 € – comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
• 1000 €- deposito della CILA a lavori ultimati;
• 1000 €- deposito della SCIA a lavori ultimati.

In caso di frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o aumenti di volume, dovrà essere versato il doppio del Contributo di costruzione che si sarebbe dovuto versare in caso di comunicazione precedente ai lavori. A questi, andrà aggiunta la parcella del professionista. Per cui il costo di una sanatoria edilizia sarà dato dalla somma della sanzione e del costo del professionista.

Da un punto di vista di convenienza economica a nessuno starebbe a cuore spendere qualche migliaio di euro per una sanatoria comunale, ma oggi la regolarità di un immobile diventa vincolante per accedere alle detrazioni di cui alla Legge 19 maggio 2020, n. 34, il così detto decreto rilancio.

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