La sanatoria edilizia

la sanatoria edilizia

Sanatoria Edilizia: cos’è?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che permette, appunto, di sanare le situazioni in cui non sono stati richiesti i permessi di costruire, quali Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), o Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).

Tali situazioni sono difformità edilizie, ovvero illeciti penali, ed è possibile che l’illecito venga ‘ereditato’ perché già presente, o che venga sottovalutato, oppure ancora che non si abbiano gli strumenti per riconoscerlo. Quindi, come riconoscerlo?

È sufficiente recuperare l’ultima planimetria depositata presso il Comune di appartenenza dell’immobile e verificare (eventualmente con l’aiuto di uno specialista di pratiche edilizie) che il disegno corrisponda effettivamente alla realtà dei fatti. Qualora si riscontrassero difformità quali una cucina segnalata dove vi è invece un soggiorno, un bagno con dimensioni superiori o inferiori rispetto al vero, porte spostate rispetto all’esistente, è bene segnalare il problema e sanarlo.

Si tenga presente che sia la difformità una semplice porta o un intero condominio, essa viene comunque ritenuta un illecito, è perciò da sanare!

Inoltre, è bene essere consapevoli che non è raro che vi siano difformità da sanare, anzi, è quasi più raro il contrario: i progetti depositati recentemente non dovrebbero più presentare problemi di questo tipo, ma è invece molto diffuso su progetti depositati qualche decennio fa. Perciò, niente panico, nell’articolo cercheremo di chiarire i dubbi e le modalità di risoluzione del problema.

Sanatoria Edilizia: come sanare effettivamente?

Fondamentalmente, sanare significa convertire l’illecito in sanzione pecuniaria.

Chi esegue dei lavori senza le autorizzazioni previste per legge deve pagare una sanzione al proprio Comune che è pari al doppio del contributo di costruzione. E, oltre a pagare la sanzione prevista, per ottenere la sanatoria, è necessario dimostrare che le opere edili realizzate abbiano acquisito la doppia conformità.

Quindi, devono sia rispettare la normativa urbanistica e edilizia vigente nel momento in cui sono stati eseguiti gli interventi abusivi, sia devono risultare conformi alle norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.

In poche parole, la sanatoria potrebbe essere definita come una concessione data a posteriori.

Bisogna comunque considerare che gli abusi edilizi possono avere diversa natura e diversa gravità, non sempre sono frutto di disattenzione o di sfortunata eredità, perciò si tenga presente che tutte le sanzioni possibili, dai casi minori a quelli più gravi, vengono evidenziate all’interno del Testo unico sull’edilizia, DPR 380/01.

Differenza tra Sanatoria Edilizia e Condono Edilizio

Spesso si fa confusione tra sanatoria e condono, perciò, prima di proseguire, chiariamo questo punto.

Abbiamo capito in cosa consiste la sanatoria edilizia e sappiamo che può essere richiesta, seguendo ovviamente tutte le procedure richieste, qualora sia necessaria. Diversamente è per il condono, che è del tutto eccezionale. In Italia, è stato concesso dalla legge solamente tre volte: la prima volta nel 1985 con la legge n. 47, la seconda volta nel 1994 con la legge n. 724 e l’ultima volta nel 2003 con la legge 326. Quest’ultimo permetteva di sanare gli abusi edilizi commessi entro il 31 marzo 2003 e, per poterne beneficiare, la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.

Dal momento in cui, però, è una misura eccezionale, è bene non contare su di essa, sperando che il prossimo condono arrivi il più presto possibile, perché non vi è alcuna certezza a riguardo.

Il provvedimento su cui contare resta la sanatoria.

Aspetto urbanistico

Qualora ci trovassimo a dover effettuare una sanatoria, anche l’aspetto urbanistico dovrà essere considerato, infatti il procedimento è volto a rendere legittima una costruzione, eseguita senza titolo, per cui abusiva, in tutto o in parte, a patto che esistano le condizioni di conformità della stessa agli strumenti di pianificazione urbanistica.

Responsabilità in fatto di abusi edilizi

È sempre il Testo unico sull’edilizia, DPR 380/01 a chiarire che la responsabilità degli illeciti ricade congiuntamente sul committente, sul costruttore e sul direttore lavori.

Ma questo non significa che, se vi foste ritrovati con un illecito ereditato, allora siate esenti da possibili ordini di demolizione.

Al contempo, qualora vi foste ritrovati con un illecito ereditato e continuiate a non sanarlo, vi farete carico delle stesse responsabilità di colui che l’ha effettivamente compiuto.

A non rispondere di alcuna responsabilità sono agenti immobiliari e notai.

Come richiedere una sanatoria edilizia

Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio bisogna presentare l’istanza all’ufficio comunale competente entro i 90 giorni dall’accertamento dell’illecito (termine della sanzione amministrativa).

Generalmente l’istanza, ovvero la denuncia di un illecito, viene redatta da un tecnico competente, sia esso architetto o geometra.

In seguito alla presentazione, il responsabile dell’ufficio comunale dovrà pronunciarsi in merito, entro 60 giorni, termine entro il quale dovrà comunicare se la sanatoria sarà stata accettata o respinta.

Costi della sanatoria edilizia

La sanzione amministrativa di una sanatoria, che non implichi la presenza di frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o aumenti di volume è pari a:

  • 333 €nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva;
  • 333 €nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
  • 000 €nel caso in cui venga inviata la CILA a lavori ultimati;
  • 000 €nel caso in cui venga inviata la SCIA a lavori ultimati.

In caso di frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o aumenti di volume, dovrà essere versato il doppio del Contributo di costruzione che si sarebbe dovuto versare in caso di comunicazione precedente ai lavori. A questi, andrà aggiunta la parcella del professionista.