Planimetria catastale: cos’è, come richiederla e quando è necessaria

La planimetria catastale è un documento ufficiale che rappresenta graficamente un immobile o una sua porzione. Al suo interno contiene l’indicazione di vani, destinazioni d’uso e superfici, al fine di favorire la corretta identificazione catastale di edifici o appartamenti. In questo articolo esamineremo in dettaglio le sue caratteristiche e come ottenerla online.

Che cos’è la planimetria catastale?

La planimetria catastale è una pianta in scala (solitamente 1:200) che mostra la disposizione interna di un immobile, con muri divisori, porte, finestre, scale, bagni e la suddivisione dei vari ambienti. Non rappresenta dettagli strutturali come impianti elettrici o idraulici, ma fornisce informazioni essenziali per l’identificazione dell’immobile stesso.

La planimetria catastale è importante perché viene utilizzata per fini fiscali, per l’identificazione dell’immobile nel Catasto Fabbricati, ma anche in occasione di compravendite immobiliari e affitti, divisioni ereditarie o per la richiesta di mutui. Infatti, gli istituti di credito richiedono spesso la planimetria per concedere un prestito ipotecario, così da verificare la conformità tra lo stato attuale dell’immobile e la sua descrizione d’uso.

Quando è necessario l’aggiornamento della planimetria catastale?

Il D.L. 78/2010 ha stabilito che, in sede di rogito e perché la vendita e l’acquisto di un immobile abbia luogo, sia dichiarata specificatamente la corrispondenza tra stato di fatto e la planimetria catastale. Proprio per questo motivo, la planimetria catastale deve essere sempre aggiornata con tutte le modifiche effettuate all’unità.

Quando è necessario procedere? Quando vi sono modifiche sostanziali alla struttura dell’immobile, ad esempio quando si effettuano lavori di ristrutturazione che comportano modifiche alla distribuzione interna degli spazi, come la demolizione o la costruzione di nuove pareti. Anche un semplice cambio di destinazione d’uso di alcuni ambienti (ad esempio la trasformazione di un ripostiglio in bagno) richiede un aggiornamento. Lo stesso vale per interventi più rilevanti, come l’accorpamento o il frazionamento di unità immobiliari, o in caso di nuova costruzione o ampliamento dell’edificio. Tutte queste modifiche devono essere registrate per mantenere l’immobile in regola dal punto di vista catastale.

La revisione della planimetria catastale deve essere effettuata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che si occupa di redigere la nuova pianta e inviarla all’Agenzia delle Entrate tramite il sistema telematico. Come già ribadito, l’aggiornamento è fondamentale per mantenere la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali ufficiali, garantendo così la corretta valutazione dell’immobile.

La Legge 30 Dicembre 2023 n. 213 (Legge di bilancio 2024)  art. 1, comma 86,  inoltre dispone che al termine dei lavori agevolati dalle detrazioni legate al Superbonus e in generale ai bonus fiscali, occorre trasmettere all’Agenzia delle Entrate (ove prevista) la comunicazione di avventa variazione catastale (ne parliamo in questo approfondimento).

Conseguenze di una mancata presentazione

La mancata presentazione dell’aggiornamento della planimetria catastale può avere conseguenze rilevanti, tra cui sanzioni amministrative e problematiche legate alla compravendita dell’immobile. In particolare, in fase di vendita, il Notaio richiede la conformità catastale: se l’immobile non corrisponde alla planimetria depositata al Catasto, la vendita può essere bloccata fino a quando non viene regolarizzata la situazione.

Come richiedere la planimetria catastale online

Richiedere una planimetria catastale online è un’operazione semplice e rapida grazie ai servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, attraverso cui è possibile accedere al servizio telematico e ottenere una copia della planimetria direttamente da casa, evitando quindi la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici catastali.

Gli step principali sono i seguenti:

1. Accedere al sito
2. Inserire i dati catastali dell’immobile (comune, foglio, particella)
3. Ricevere la planimetria in formato digitale (solitamente in PDF nel formato di stampa A4 o A3)

La delega per la planimetria catastale

In alcuni casi, potrebbe essere necessario compilare una delega per la planimetria catastale, in cui l’intestatario dell’immobile autorizza esplicitamente la persona delegata a richiedere il documento. La delega deve includere:

• I dati personali del delegante e del delegato.
• La specifica autorizzazione alla richiesta della planimetria catastal
• Copie dei documenti d’identità di entrambe le parti.

Ricordiamo che la planimetria catastale può essere richiesta dall’intestatario dell’immobile o da un suo delegato, a titolo gratuito. Nel caso in cui ci si rivolga ad un professionista, ovviamente la prestazione avrà un costo variabile.

Richiesta della planimetria catastale tramite Sister

Il sistema Sister (Sistema Territoriale) dell’Agenzia delle Entrate è uno degli strumenti principali per la gestione e la consultazione dei dati catastali in Italia. Tra le varie funzionalità offerte, Sister consente anche di effettuare richieste per poter scaricare online la planimetria o la visura catastale.

Per poter accedere a questo servizio è necessario essere abilitati e dunque appartenere alla categoria di professionisti tecnici (geometri, ingegneri, architetti), notai o altri soggetti che per legge hanno diritto di accesso alle informazioni catastali. È inoltre possibile che cittadini privati accedano tramite una richiesta specifica o utilizzando intermediari abilitati.

1. La richiesta della planimetria catastale tramite Sister prevede i seguenti passaggi:
2. Registrazione al servizio Sister o accesso tramite credenziali esistenti
3. Inserimento dei dati catastali dell’immobile di cui si vuole ottenere la planimetria (comune, foglio, particella).
4. Pagamento dei diritti erariali richiesti
5. Download della planimetria catastale, che sarà disponibile in formato digitale

La piattaforma Sister garantisce una modalità sicura e certificata per l’accesso ai dati catastali e permette di evitare errori grazie al controllo automatico dei dati inseriti.

Planimetria catastale rasterizzata

La planimetria catastale rasterizzata è un termine che si riferisce a un formato digitale dell’immagine della planimetria. Nella maggior parte dei casi, una planimetria viene rasterizzata quando il disegno originale su carta viene scannerizzato e convertito in un formato immagine digitale, come TIFF o JPEG. Questa operazione rende la planimetria facilmente visualizzabile e trasmissibile via web.

Il vantaggio della tipologia di planimetria è dato dalla possibilità di preservare la qualità e la fedeltà del documento originale, rendendolo più facile da archiviare e condividere. Per contro, una planimetria rasterizzata non è modificabile, a differenza di una planimetria digitale in formato vettoriale.

I nostri suggerimenti

Abbiamo visto quanto la planimetria catastale sia un documento essenziale per la corretta identificazione di un immobile e per la sua gestione fiscale. A riguardo, i nostri suggerimenti per una corretta gestione della planimetria catastale includono alcuni accorgimenti fondamentali. Prima di tutto, è importante verificare periodicamente che la planimetria sia aggiornata e rispecchi fedelmente lo stato attuale dell’immobile, soprattutto in caso di modifiche strutturali. Se si intende effettuare interventi come ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso, accorpamenti o ampliamenti, consigliamo di rivolgersi a un tecnico abilitato per eseguire l’aggiornamento necessario. Mantenere una corretta documentazione catastale è essenziale non solo per questioni fiscali, ma anche per garantire la conformità dell’immobile in caso di vendite, successioni o richieste di mutuo.

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