Il nuovo condono edilizio 2026 è in discussione con due piste principali: riapertura dei termini del condono 2003 e una nuova sanatoria straordinaria sul modello 1985 per opere ultimate fino al 30 settembre 2025, con obbligo per i Comuni di chiudere le istruttorie pendenti entro il 31 marzo 2026 secondo le ipotesi di emendamento alla Manovra 2026.
Non è ancora legge e il perimetro definitivo dipenderà dall’approvazione in Parlamento e dalle norme attuative regionali, motivo per cui è essenziale verificare caso per caso con un tecnico abilitato prima di presentare domanda.
Nuovo condono 2026: quadro generale
La discussione in Manovra 2026 contempla due interventi distinti ma complementari: la riapertura dei termini del condono edilizio del 2003 e un’ipotesi di sanatoria straordinaria ispirata al primo condono del 1985, pensata per regolarizzare alcune opere completate entro il 30 settembre 2025. Contestualmente, viene proposta una scadenza per chiudere tutte le pratiche ancora pendenti dei precedenti condoni (1985, 1994, 2003) entro il 31 marzo 2026, così da ridurre l’arretrato amministrativo negli enti locali. Le Regioni avrebbero un ruolo decisivo nel recepimento e nell’attuazione delle norme, potendo definire condizioni, limiti e modalità operative nel rispetto del quadro nazionale.
Cosa si può sanare con il condono 2026
Nel perimetro della sanatoria straordinaria sono stati indicati, come ipotesi, interventi minori e pertinenziali privi di nuova volumetria come portici, tettoie, balconi e logge realizzati in assenza o difformità dal titolo, oltre a ristrutturazioni senza aumenti di superficie o volume. Rientrerebbero anche opere eseguite senza titolo ma comunque conformi agli strumenti urbanistici e agli indici edilizi vigenti al momento della realizzazione, fermo restando il divieto di “sanatoria generalizzata” per qualsiasi lavoro. Per la riapertura 2003, l’ambito tradizionale include piccoli ampliamenti entro soglie storicamente previste e interventi minori, con l’essenziale requisito dell’ultimazione entro il 31 marzo 2003 e della compatibilità urbanistica.
- Opere pertinenziali leggere (tettoie, portici, pensiline) senza nuova volumetria.
- Balconi, logge e verande leggere che non comportino incremento di superficie.
- Ristrutturazioni interne o esterne eseguite senza SCIA o permesso, purché senza aumenti volumetrici.
- Opere senza titolo ma conformi a indici, distanze e destinazioni d’uso del piano urbanistico.
Cosa resta escluso dal condono 2026
Restano esclusi gli abusi in aree con vincolo assoluto o su beni culturali e demaniali, così come le opere non adeguabili alle norme antisismiche e le nuove costruzioni totalmente abusive. In presenza di vincoli paesaggistici relativi, ogni eventuale sanatoria richiede comunque pareri e compatibilità con gli strumenti di tutela, senza aumenti di volumetria e nel rigoroso rispetto delle condizioni previste. La linea politica ribadisce che non si tratterebbe di un “condono generalizzato”, ma di interventi mirati su casistiche specifiche e prive di impatti volumetrici, secondo le proposte emerse in Commissione Bilancio.
- Niente sanatoria per nuove costruzioni integralmente abusive.
- Esclusi immobili su aree demaniali senza concessione onerosa.
- Esclusi immobili con vincoli paesaggistici integrali, idrogeologici o ambientali, salvo casi compatibili e con pareri.
- Esclusi edifici non adeguabili sismicamente e immobili monumentali o di particolare interesse.
Date e scadenze chiave da tenere presente
- Per la riapertura del 2003, il requisito temporale è l’ultimazione delle opere entro il 31 marzo 2003, come da impianto originario dell’articolo 32 del D.L. 269/2003 convertito nella L. 326/2003.
- Per la sanatoria straordinaria modello 1985, l’ipotesi di riferimento fissa al 30 settembre 2025 la data ultima di ultimazione delle opere ammissibili, con esclusione delle nuove costruzioni abusive.
- Gli emendamenti prevedono inoltre il 31 marzo 2026 come termine per definire le pratiche pendenti relative ai tre precedenti condoni, imponendo ai Comuni una chiusura delle istruttorie arretrate.
Chi può fare domanda di condono
Possono presentare domanda i proprietari e gli altri soggetti legittimati, con istanza al Comune competente e, ove previsto, alla Regione secondo le specifiche leggi regionali di recepimento e attuazione. La domanda deve includere documentazione tecnica, grafica e fotografica, la dichiarazione di conformità urbanistica nei limiti consentiti, la ricevuta del pagamento dell’oblazione e gli eventuali pareri per immobili in aree vincolate. L’assistenza di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) è fortemente consigliata per verificare sanabilità, calcolo dell’oblazione e predisposizione degli elaborati.
- Verifica preliminare con tecnico abilitato sulla sanabilità.
- Predisposizione di rilievi, elaborati grafici e relazione tecnica.
- Raccolta di atti catastali, fotografie, titoli pregressi e pareri vincolistici.
- Presentazione telematica o allo sportello secondo prassi comunale/regionale.
Costi, oblazione e oneri
La sanatoria comporta il pagamento di un’oblazione, con misure e criteri che saranno definiti in via normativa e attuativa, ricalcando lo schema del 2003 in termini di contributo pecuniario e documentazione. L’oblazione è in linea di principio non riducibile e può sommarsi ad eventuali oneri e sanzioni amministrative, con quantificazioni che varieranno per tipologia di abuso, stato dei luoghi e quadro urbanistico. È verosimile che l’importo dipenda da parametri come consistenza dell’opera, destinazione d’uso e zona urbanistica, secondo criteri che saranno chiariti nel testo approvato e nelle delibere regionali.
Differenze tra il condono e la sanatoria ordinaria
La sanatoria ordinaria richiede in genere la cosiddetta “doppia conformità” (alla disciplina vigente al momento dell’intervento e a quella attuale), condizione spesso impeditiva per molti abusi minori. La sanatoria straordinaria ipotizzata deroga in parte a tale principio, focalizzandosi su opere senza aumenti volumetrici e su casistiche tipizzate, fermo restando il rispetto dei vincoli e delle esclusioni previste. La distinzione tra i due percorsi è cruciale in ottica strategica per proprietari e tecnici, poiché incide su oneri documentali, tempi e probabilità di esito positivo.
Impatti per cittadini, tecnici e comuni
La chiusura delle pratiche arretrate entro il 31 marzo 2026 mira a sbloccare un arretrato storico e a liberare capacità amministrativa degli uffici tecnici, sovraccaricati da decenni di domande inevase. Gli ordini professionali e il mercato dei servizi tecnici potrebbero registrare un picco di richieste per verifiche di conformità, perizie e pratiche di regolarizzazione nei mesi precedenti le scadenze. Resta aperto il tema della riforma organica del Testo Unico dell’Edilizia e della capacità delle strutture comunali di gestire in tempi certi volumi straordinari di istruttorie.
Casi pratici ricorrenti
- Molti proprietari chiedono se sia sanabile la chiusura leggera di una veranda o loggia senza aumento di volumetria realizzata prima dei termini indicati, e le ipotesi di emendamento includono proprio queste fattispecie tra le principali candidate.
- Tettoie e portici pertinenziali eseguiti in assenza o in difformità dal titolo, se privi di nuova volumetria e compatibili con gli strumenti urbanistici, rientrano tra gli interventi indicati come potenzialmente sanabili.
- Ristrutturazioni interne senza incremento di superficie o volume, come spostamenti di tramezzi e realizzazione di nuovi bagni, potrebbero essere regolarizzate se rispettano le condizioni e i limiti previsti.
- Veranda leggera chiusa con infissi prima del 30 settembre 2025, senza aumento di cubatura.
- Tettoia in legno pertinenziale realizzata senza titolo ma conforme agli indici urbanistici.
- Ristrutturazione interna con ridistribuzione spazi senza aumenti volumetrici.
- Piccolo ampliamento pre-2003 nei limiti storici del condono 2003, se compatibile.
Rischi, dinieghi e cosa succede se la domanda non passa
La presentazione della domanda non garantisce l’accoglimento: in caso di diniego, l’opera resta abusiva con applicazione delle sanzioni e obbligo di ripristino secondo le norme vigenti. Eventuali omissioni documentali o incompatibilità urbanistiche possono determinare sospensioni e rigetti, per cui è determinante un’istruttoria tecnica completa e coerente sin dall’inizio. Nei casi vincolati, la mancanza dei pareri necessari comporta l’inammissibilità, anche qualora l’intervento rientri per tipologia tra quelli potenzialmente sanabili.
Domande frequenti condono 2026 (FAQ)
Quello che si appresta ad essere approvato sarà un condono o una sanatoria? Le posizioni sono differenziate: c’è chi parla di sanatoria mirata e chi di nuovo condono, ma i proponenti negano l’idea di condono generalizzato, sottolineando il perimetro ristretto e le esclusioni.
Quali sono le opere più “probabili” da sanare? Interventi senza incremento di volumetria come tettoie, portici, balconi, logge e ristrutturazioni senza aumenti, se completati entro le date previste e se compatibili con gli strumenti urbanistici.
Le aree vincolate sono ammesse? In linea generale no, salvo i casi compatibili con la tutela e previa acquisizione dei pareri, senza aumenti volumetrici e nel rispetto dei limiti regionali e nazionali.
Ci sono tempi certi per le pratiche? Per l’arretrato dei condoni storici il termine proposto è 31 marzo 2026, mentre per le nuove istanze i tempi dipenderanno dalle regole approvate e dalla capacità istruttoria dei Comuni.
Checklist operativa per proprietari e tecnici
- Prima verifica: data di ultimazione dell’opera e presenza di eventuali vincoli o tutele sul bene.
- Analisi urbanistica: indici, distanze, altezze e destinazione d’uso, con valutazione di compatibilità e assenza di aumenti volumetrici laddove richiesto.
- Rilievo e documenti: elaborati grafici, rilievo stato di fatto, foto, atti catastali, titoli pregressi, eventuali pareri.
- Economia della pratica: stima dell’oblazione e di eventuali oneri/sanzioni, con simulazioni prudenti in attesa dei testi definitivi.
- Presentazione domanda: trasmissione al Comune secondo procedure locali, monitorando protocolli, richieste integrazioni e scadenze.
- Per chi possiede piccoli abusi privi di volumetria aggiuntiva, il 2026 potrebbe essere l’anno utile per regolarizzare, purché le opere rientrino nelle casistiche tipizzate e nei termini di ultimazione previsti.
- È consigliabile avviare subito le verifiche tecniche e documentali per non perdere finestre temporali e per farsi trovare pronti in caso di approvazione degli emendamenti con scadenze ravvicinate.
- In presenza di vincoli o situazioni complesse, la prudenza è d’obbligo: la compatibilità e i pareri sono determinanti e le Regioni potranno introdurre limiti ulteriori rispetto al quadro nazionale.
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