La relazione tecnica di compravendita

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La relazione tecnica di compravendita, o nota tecnica notarile integrata, è l’elaborato tecnico che attesta, in sede di rogito, la conformità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto della compravendita. Il documento garantisce informazioni certificate riguardo al bene da acquistare ed è costituito da sezioni contenenti i nominativi inerenti al venditore e al compratore, l’individuazione del bene, ovvero i suoi dati catastali, la descrizione del bene in questione, i suoi atti abilitativi, la sua conformità urbanistica e catastale, gli estremi dell’attestato APE e i Certificati degli Impianti presenti.

Quando è necessaria una relazione tecnica di compravendita?

La relazione tecnica di compravendita è necessaria quando si acquista un immobile, per potersi accertare della regolarità dei titoli abilitativi (permessi, concessioni, licenze…) con i quali è stato costruito. Si tenga presente che, nel caso in cui si acquistasse il bene tramite agenzia immobiliare, l’agente non ha alcuna responsabilità o obbligo nel controllo della conformità degli aspetti catastali e urbanistici; così come anche il notaio non ha alcuna responsabilità in tal senso.

La relazione tecnica di compravendita è obbligatoria?

La relazione tecnica di compravendita non è obbligatoria. Ma farla redigere sarebbe sempre buona norma, in quanto garanzia di protezione contro futuri spiacevoli ed inaspettati inconvenienti. I professionisti appartenenti ai Collegi Notarili e agli Ordini Professionali, in sede di rogito, possono consigliarla, ma non imporla. Mentre alcune banche la richiedono per il rilascio del mutuo; in tal caso, il soggetto interessato è tenuto a far redigere la nota tecnica o a rivolgersi all’istituto di credito che non ne faccia richiesta.

A chi rivolgersi per il rilascio di una Relazione tecnica di compravendita?

Benché anche il venditore possa dichiarare la conformità dell’immobile, egli potrebbe non essere un professionista competente in ambito e, come detto prima, il notaio non sarà tenuto a verificare la veridicità del documento rilasciato; perciò è buona norma rivolgersi ai professionisti competenti, cioè architetti, ingegneri o geometri, oppure accertarsi che il venditore abbia un professionista idoneo a cui è solito rivolgersi.

Cosa deve verificare il professionista?

In generale, il professionista deve accertarsi che l’immobile sia effettivamente conforme agli atti depositati in Comune e in Catasto. Perciò, nello specifico, sono da verificare:

La Conformità Urbanistica. È necessario confrontare i titoli abilitativi autorizzativi, quali licenza e permesso di costruire, SCIA, CILA, etc., con lo stato di fatto dell’immobile;
La Regolarità Catastale. È necessario confrontare la planimetria catastale con lo stato di fatto dell’immobile. Il fatto che vi sia conformità tra il disegno catastale e lo stato di fatto, non prova la conformità urbanistica dell’immobile;
L’abitabilità. Necessita di poche spiegazioni, si tratta della prova del fatto che l’immobile sia agibile. L’eventuale inagibilità del bene non compromette la sua possibilità di compravendita, nonostante la questione debba essere fatta presente e considerata;
L’Attestato APE.

Quando l’immobile non può essere dichiarato conforme?

Due premesse necessarie:

il fatto che l’immobile sia dichiarato non totalmente conforme, non compromette la sua possibilità di compravendita;
se si sta leggendo questo articolo in quanto interessati ad un immobile e si vogliono avere certezze riguardo alla conformità o meno di esso, è importante rivolgersi ad un tecnico professionista competente, in quando le difformità possono essere numerose, differenti e particolari per ogni casistica, bisogna quindi prestare grande attenzione.

In generale, possiamo affermare che sicuramente le seguenti situazioni impediscono la dichiarazione di conformità dell’immobile, e che ci sono documentazioni che possono sanare le mancanze:

Edificio completamente abusivo. Ovvero l’immobile è stato realizzato senza alcun permesso abilitativo. In tal caso bisognerà provvedere ad un Condono o un Permesso di Costruire in Sanatoria;
Piccole modifiche interne. Aperture o chiusure modificate, realizzazione di soppalchi oppure ancora modifiche nei bagni non dichiarate. In tal caso bisognerà provvedere ad una CILA in Sanatoria per lavori già realizzati;
Modifiche esterne o aumento di volumetria. Si tratta di piccole modifiche, come le precedenti, ma esterne, perciò realizzazione di verande, chiusura o aggiunta di balconi. In tal caso bisognerà provvedere ad una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria;
Cambio di destinazione d’uso.

Costo della Relazione Tecnica di compravendita

Non è precisamente stimabile un costo unitario della Relazione, in quanto dipende dalla parcella del professionista che la realizza. Si consideri, poi, che, nel caso in cui sia necessario richiedere documenti mancanti e/o regolarizzazioni, anch’essi avranno un costo (non compreso nella cifra generica della Relazione Tecnica di Compravendita).

Al contempo si consideri, però, che, il mancato accertamento della conformità dell’immobile, può portare non solo a spese future estremamente elevate, ma anche a responsabilità legali e penali; perciò è vivamente consigliato e opportuno richiedere al venditore la Relazione Tecnica di Compravendita ed esigere ed accertarsi che esso si rivolga ad un tecnico competente affidabile e competente.

A questo punto possiamo anche affermare che sia buona norma richiedere la Relazione prima dell’atto notarile; in questo modo si sarà consapevoli delle reali condizioni in cui riversa l’immobile in questione e, se necessità di sanatorie, si potrà contrattare la compravendita con maggiore consapevolezza, traendone vantaggi, anche economici.