Calcolo millesimi condominiali: la guida completa

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Il calcolo dei millesimi condominiali è un aspetto fondamentale nella gestione di un condominio: l’operazione, infatti, determina la ripartizione delle spese comuni tra i proprietari delle unità immobiliari. Comprendere come si calcolano i millesimi condominiali, con esempi pratici e chiarimenti sulla normativa, può evitare incomprensioni e contenziosi tra condomini. In questo articolo, analizzeremo dettagliatamente il calcolo dei millesimi condominiali, illustrando i principi di base, come si effettua la ripartizione delle spese condominiali e quali sono i casi in cui è possibile modificare la tabella millesimale.

Cosa sono i millesimi condominiali?

I millesimi condominiali sono un’unità di misura che rappresenta la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto all’intero edificio. Il condominio, considerato come un’entità unitaria, è suddiviso in 1.000 parti, e ciascun proprietario detiene una certa percentuale di queste parti, espressa appunto in millesimi.

L’assegnazione dei millesimi viene stabilita tenendo conto di diversi parametri relativi a ciascuna unità immobiliare, come la superficie, il piano, l’esposizione, e altri fattori che possono influenzarne il valore. I millesimi sono poi utilizzati per ripartire le spese condominiali: ogni proprietario contribuisce in base alla propria quota di proprietà, espressa appunto in millesimi.

La tabella millesimale

Il calcolo dei millesimi condominiali viene riassunto in una tabella chiamata tabella millesimale, che indica per ciascuna unità immobiliare la sua percentuale rispetto all’intero edificio. La tabella viene solitamente redatta da un tecnico (come un geometra o un ingegnere) e approvata dall’assemblea condominiale.

Come si calcolano i millesimi condominiali?

Il calcolo si basa su diversi criteri, volti a riflettere il più possibile il valore effettivo di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Non esiste una formula unica valida per tutti i condomini, poiché il calcolo dipende da molteplici fattori legati alle caratteristiche specifiche dell’edificio e delle singole proprietà. In generale, i millesimi vengono calcolati in base ai seguenti parametri: superficie dell’unità immobiliare; altezza del piano; esposizione e orientamento; caratteristiche tecniche; utilizzo delle parti comuni.

Uno dei principali fattori nel calcolo dei millesimi, in ogni caso, è la superficie calpestabile dell’appartamento o dell’unità immobiliare. Maggiore è la superficie, maggiore sarà il valore dell’immobile in termini di millesimi. Ma anche il piano in cui si trova l’unità immobiliare influisce sul calcolo dei millesimi: gli appartamenti situati ai piani più alti, infatti, tendono ad avere un valore maggiore, soprattutto se l’edificio è dotato di ascensore.

Un’unità immobiliare che gode di una buona esposizione alla luce solare o di una vista panoramica potrebbe vedere un incremento dei millesimi, mentre altri fattori come la presenza di balconi, terrazze o giardini privati, così come l’isolamento termico e acustico dell’unità, possono influenzare il calcolo millesimale.

In alcuni casi, infine, la suddivisione dei millesimi può essere influenzata dall’uso differenziato delle parti comuni. Ad esempio, un garage sotterraneo o una cantina potrebbero avere una diversa incidenza nei millesimi rispetto all’appartamento vero e proprio.

Esempio di calcolo dei millesimi condominiali

Per comprendere meglio il funzionamento del calcolo millesimale, vediamo un esempio pratico, immaginando un condominio con quattro appartamenti:

Appartamento A: 120 mq, situato al piano terra
Appartamento B: 100 mq, situato al primo piano
Appartamento C: 90 mq, situato al secondo piano
Appartamento D: 80 mq, situato al terzo piano

Per semplificare il calcolo, consideriamo che l’unico fattore che influenza i millesimi sia la superficie dell’unità immobiliare. Procediamo dunque calcolando il valore relativo di ogni appartamento rispetto al totale della superficie dell’edificio.

Totale superficie dell’edificio = 120 + 100 + 90 + 80 = 390 mq

Ora determiniamo la percentuale di ogni appartamento rispetto al totale:

Appartamento A: (120/390) x 1.000 = 307,69 millesimi
Appartamento B: (100/390) x 1.000 = 256,41 millesimi
Appartamento C: (90/390) x 1.000 = 230,77 millesimi
Appartamento D: (80/390) x 1.000 = 205,13 millesimi

In questo esempio, la ripartizione dei millesimi è avvenuto sulla base della superficie degli appartamenti. Ma nella realtà, come già detto, si considerano anche altri fattori (esposizione, piano, ecc.), rendendo il calcolo più complesso.

Calcolo delle spese condominiali in base ai millesimi

Il calcolo delle spese condominiali in base ai millesimi è un processo regolato dall’articolo 1123 del Codice Civile, il quale recita: “[…] Le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Le spese generali riguardano la gestione ordinaria e la manutenzione delle parti comuni, come il giardino, l’ascensore, la facciata dell’edificio, le scale e il tetto. Vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà, cioè in proporzione al valore delle unità immobiliari rispetto all’intero edificio. Le spese particolari, invece, riguardano beni e servizi di cui solo una parte dei condomini beneficia (ad esempio le spese per l’ascensore saranno ripartite solo tra i proprietari degli appartamenti ai piani superiori).

Esempio di ripartizione delle spese condominiali

Supponiamo che il condominio dell’esempio precedente debba sostenere una spesa di 10.000 euro per la manutenzione del giardino condominiale. Essendo una spesa generale, verrà ripartita in base ai millesimi:

Appartamento A: (307,69/1.000) x 10.000 = 3.076,90 euro
Appartamento B: (256,41/1.000) x 10.000 = 2.564,10 euro
Appartamento C: (230,77/1.000) x 10.000 = 2.307,70 euro
Appartamento D: (205,13/1.000) x 10.000 = 2.051,30 euro

In questo modo, le spese condominiali sono ripartite in proporzione alla quota di millesimi di ciascun appartamento.

La modifica dei millesimi condominiali è possibile?

La modifica dei millesimi condominiali è possibile, ma solo in alcuni casi particolari, soprattutto quando emergono situazioni in cui la tabella millesimale non riflette più correttamente la realtà. In ogni caso, la modifica dei millesimi richiede l’approvazione unanime dell’assemblea condominiale, come stabilito dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Esistono due casi specifici in particolare in cui i millesimi possono essere modificati senza l’unanimità, ma con una maggioranza qualificata: se viene riscontrato un errore nel calcolo iniziale della tabella millesimale; se una o più unità immobiliari subiscono modifiche significative (ad esempio, l’ampliamento di un appartamento o la creazione di nuove unità).