General contractor: chi è e che cosa fa

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Durante le fasi di una ristrutturazione edilizia può capitare che il committente si trovi a dover affrontare in una serie di problematiche non di facile risoluzione. Non essendo spesso del campo, le difficoltà che si trova ad affrontare finiscono per essere più grandi di lui e ad amplificarsi sotto il profilo economico. Ecco perché, spesso, viene individuata la figura del general contractor.

Chi è il general contractor

Con il termine general contractor, o più comunemente appaltatore generale o ancora contraente generale, si intende una persona fisica o una società giuridica individuata dal committente finale che ha il compito di ottimizzare i processi e le fasi di costruzione. Che disponga di adeguate capacità organizzative, tecnico realizzative e finanziarie.

L’obiettivo che porta a richiedere la figura del general contractor è quella di puntare all’ottimizzazione del tempo e del costo economico, nonché a diversificare la responsabilità, tecniche e giuridiche, da parte del committente.

Compiti e responsabilità del general contractor

Tale figura è stata introdotta nel nostro ordinamento per migliorare la realizzazione delle opere pubbliche; infatti, affidando l’intero compito ad un unico soggetto è più semplice superare le difficoltà e coordinare i lavori.

L’art. 194 del codice dei contratti pubblici Dlgs 50/2016, definisce quelli che sono i compiti e le responsabilità di tale figura:

Predisposizione del progetto esecutivo e le attività tecnico amministrative occorrenti al soggetto aggiudicatore;
Acquisizione delle aree di intervento;
Poteri espropriativi in assenza di commissario;
Esecuzione con qualsiasi mezzo dei lavori;
Prefinanziamento, in tutto i in parte, dell’opera;
Individuare le modalità di gestione della costruzione e dei soggetti gestori, se richiesto;
Indicare, al soggetto aggiudicatore, il piano degli affidamenti, delle espropriazioni, delle forniture di materiale e di tutti gli altri elementi utili per prevenire le infiltrazioni di criminalità all’interno dell’iter progettuale.

Caratteristiche del general contractor

Di solito chi svolge tale ruolo ha delle caratteristiche ben precise e definite. All’interno del gruppo di lavoro, o staff, ci saranno delle professionalità specifiche per ogni settore, che conoscono la materia nei minimi dettagli, riuscendo csì a comprendere le criticità delle opere e, con la loro esperienza, troveranno la più giusta e corretta soluzione, nei tempi e nei costi minori.
All’interno dello staff non è raro che vi sia anche un settore che si occupa di finanziamenti, che nell’ultimo periodo sta dando sempre più il suo contributo.

I vantaggi di una società esterna

L’assunzione di una terza persona comporta numerosi vantaggi, soprattutto nel caso di processi complessi e articolati. Tra i vantaggi che possiamo trovare vi è il fatto che possiede una certa competenza nei processi costruttivi e comprende e conosce le varie tempistiche da rispettare. Il modo di agire e interpretare le difficoltà dell’appaltatore contempla, oltre alle scadenze tecniche, anche quelle burocratiche, la cui mancata ottemperanza porta, troppo spesso, a degli stop anti-economici.

Tra le sue mansioni e vantaggi vi è anche quella di essere la figura coordinatrice di tutte le altre professioni e professionalità che interverranno nel processo di costruzione o ristrutturazione. Questa sua funzione consente di accelerare sui tempi morti e di attesa, apportando anche un ottimo vantaggio economico al cliente, essendo i sub contractor individuati in base alla sua esperienza e convenienza.

Il general contractor nel Superbonus

L’utilizzo della figura del general contractor nell’ambito privato è strettamente legato al Superbonus o, meglio, alle criticità che si sono sviluppate in questi ultimi anni.
Prendendo per assodato cosa sia il Superbonus, quando è stato introdotto e quale sia il suo panorama nella normativa italiana, ci rifacciamo all’articolo a lui dedicato; qui ci soffermiamo sulla figura del contraente generale. A differenza degli appalti pubblici, la disciplina privatista non prevede la figura del general contractor come cardine dello sviluppo di un progetto. Tuttavia, la complessità della materia e degli adempimenti da porre in essere a causa delle detrazioni fiscali e della continua variazione normativa, hanno messo in evidenza la necessità di adottare le capacità manageriali di questa figura anche all’interno del privato.

Detto ciò, capiamo chi è questa figura all’interno del Superbonus.
Solitamente è identificato in una persona fisica o in una società formata da professionisti specializzati, ai quali il committente affida l’incarico di portare a termine la pratica di Superbonus relativa ad un immobile di sua proprietà, dalla pratica progettuale a quella relativa all’efficientamento energetico e sismico. Questo soggetto terzo, con organizzazione e mezzi propri, si impegna ad eseguire i lavori e le forniture necessarie per realizzare gli interventi.
Inoltre, data la possibilità di trasformare la detrazione in credito di imposta cedibile o in sconto in fattura, il general contractor si prende in carico anche l’aspetto legale ed amministrativo.
Solitamente si stratta di società, più che di una singola persona, date le numerose mansioni e le numerose conoscenze in campi differenti che devono essere analizzati.
La principale capacità che deve avere questa figura è quella di organizzare e coordinare tutti gli attori presenti nel processo di costruzione o ristrutturazione edilizia, ovvero tecnici, commercialisti, imprese e committente.

Come gestire il rapporto tra general contractor e committente

Abbiamo già detto che nell’ambito privato non vi è una disciplina che regolamenti il rapporto tra questi due attori, tuttavia si può trovare un’analogia con il contratto d’appalto pubblico, come descritto nell’articolo 1655 c.c, in cui si definisce che:
il contratto d’appalto è un contratto “col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.

Tale è il rapporto che si instaura nel caso di interventi edilizi di varia natura. Tornando alla disciplina del Superbonus, è necessario mettere in evidenza che lo stesso tipo di rapporto è subordinato ad altri rapporti di lavoro, essendo coinvolto un numero elevato di attori. Quindi oltre al mero rapporto di lavoro con l’impresa esecutrice dei lavori, entrano in gioco una serie di contratti, tra i quali:

Contratto di subappalto;
Contratto di cessione del credito tra committente e appaltatore;
Contratto di cessione del credito tra committente e banca;

Il general contractor rappresenta, quindi, la soluzione più conveniente ed ottimale nella realizzazione di opere particolarmente complesse. Il committente avrà il vantaggio di stipulare un unico contratto e di interfacciarsi con un unico referente, nonché di essere seguito da un team di esperti e di professionisti altamente qualificati.

General contractor: chi è e cosa fa