Sul meccanismo del decreto rilancio ribattezzato Superbonus si è detto di tutto e di più. 

Si è parlato delle cause che hanno portato alla sua introduzione e degli effetti favorevoli che ha avuto sia nel settore dell’ edilizia sia sull’economia in generale. Il superbonus ha scatenato la corsa al recupero del patrimonio edilizio, all’efficientamento energetico di un patrimonio immobiliare obsoleto e ha contribuito al rilancio dell’economia dopo due anni di pandemia, oltre ad avere un impatto positivo sul mercato immobiliare. 

Ma qualcosa non ha funzionato.

I limiti posti dal Governo sulla cessione del credito

Purtroppo l’adesione a tale formula ha generato effetti collaterali non voluti: come l‘inflazione galoppante e la crescita di una bolla speculativa che ha costretto lo stato a dover ripensare la legge che vi ponesse un freno ed ostacolasse un possibile ricorso. 

Di fatto, lo stato, sta facendo una sostanziale marcia indietro rispetto alle politiche espansive proposte dal  precedente governo. Lo scontro e il dibattito politico tra chi ne ha voluto l’introduzione e chi ne ha sempre evidenziato le problematiche è stato, a lungo, sotto gli occhi di tutti, senza mai  giungere ad un compromesso accettabile. La caduta del Governo Draghi lascia ancora una volta importanti questioni irrisolte.

Da diversi mesi la spinta del Superbonus si sta esaurendo e chi, ad oggi, avrebbe voluto partire (soprattutto nel caso dei condomini)  ha visto una serie di difficoltà sbarrargli la strada.  Il vero motivo del successo del Superbonus è stata l’introduzione della possibilità della cessione del credito agli istituti bancari.

L’introduzione di un limite di passaggi di cessione del credito ha costretto le banche ad acquistare crediti in funzione della propria capienza fiscale e nella maggior parte dei casi, avendo già sottoscritto numerose pratiche di cessione, si sono trovate costrette a bloccare gli acquisti dei crediti.

Il decreto aiuti recentemente approvato ha consentito un passaggio in più (da 3 a 4) rispetto alla precedente limitazione introdotta, con la possibilità di cedere il credito anche  alle partite IVA. Anche in questo caso si è trattato di un palliativo.

Gli effetti della frenata del Superbonus

Nel caso dei condomini, per i quali è stata concessa proroga a tutto il 2022 e 2023, la situazione è grave. È molto difficile che i condomini trovino un accordo per autofinanziarsi un intervento di efficientamento energetico, mentre, in linea di principio, trovavano vantaggiosa l’offerta di un General Contractor che proponga lo sconto in fattura.  C’è ancora una speranza per i cosiddetti mini condomini: a patto che trovino un istituto bancario ancora disposto ad acquistare il credito.

Si è assistito a casi in cui l’istituto bancario ha interrotto l’acquisto dei crediti dei general contractor, comportando una crisi di liquidità e uno stop repentino dei lavori in essere. Inoltre è fondamentale tenere a mente che il credito parziale è un credito teorico, che si concretizza solo nel momento in cui viene depositata presso l’Agenzia delle Entrate la pratica, con la quale si dimostrata l’effettiva fine dei lavori e l’effettivo efficientamento energetico previsto per legge. 

Le conseguenze future della fine del Superbonus

Il timore investe ora il campo dell’edilizia e stante l’impossibilità di cedere i crediti circa 30.000 imprese che da un lato non avranno più la possibilità di cedere i crediti, si ritroveranno da un momento all’altro senza lavoro, con evidente e conseguente esubero di personale. Molti general contractor si sono visti negare la cessione del credito e hanno optato per rescindere i contratti stipulati.

Come andare avanti col Superbonus

Dovendo rinunciare alla possibilità di cedere il credito, si dovrà pensare in ottica detrazione fiscale. Per cui facendo una stima della propria tassazione ad oggi si può pensare di costruire un teorico budget di spesa e tramite un’analisi di fattibilità capire quali siano gli interventi preferibili, tenendo sempre presente l’esigenza del doppio salto di classe, e di un intervento trainante. 

In ogni caso la situazione obbligherebbe l’attuale Governo (seppur dimissionario) all’applicazione di una manovra correttiva, che in molti si augurano, ma essendo ufficialmente in campagna elettorale si dovrà aspettare la fine di Settembre.

La seconda vita del Superbonus 110%

Pochi giorni fa, il 18 novembre, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo del Decreto Aiuti quater, che porta all’introduzione di nuove regole, scadenze e condizioni per usufruire del famigerato incentivo fiscale chiamato Superbonus 110.

Il Decreto Aiuti quater

Il decreto aiuti quater ha portato a un riassestamento generale del Superbonus, sia per quanto riguarda le aliquote agevolabili, sia nel merito dei requisiti e delle scadenze da rispettare per ottenerlo.

Lo scopo del nuovo governo è quello di rendere più semplice il sistema del settore edile, dalle ristrutturazioni all’efficientamento energetico. Inoltre, tra le novità introdotte dal Decreto, si evince l’intenzione di diversificare quanto più possibile le soluzioni a seconda della tipologia di edificio in esame. Secondo alcune analisi si potranno verificare una decina di situazioni differenti di applicazione dell’incentivo fiscale.

Superbonus per i Condomini

Una delle maggiori novità riguarda i condomini. Se fino a qualche mese fa si era certi di poter usufruire del Superbonus al 110 % per tutto l’anno 2023, con l’introduzione del nuovo decreto la copertura dei lavori al 110% riguarda solamente i lavori del 2022, mentre scende a 90% a partire dall’anno prossimo.

Per evitare una rivolta generale, il governo ha deciso di introdurre la possibilità di mantenere l’incentivo al 110% per tutti i condomini che entro la data del 25 novembre 2022 hanno presentato la CILAS (comunicazione di inizio lavori asseverata superbonus) e a patto che entro la data precedente, ossia il 24 novembre, l’assemblea abbia approvato la delibera relativa ai lavori.

Per tutti coloro che entro tale data non saranno riusciti a presentare ai relativi comuni l’istanza di CILAS, potranno usufruire del bonus al 90 %. Negli anni successivi la detrazione verrà ancor più ridotta, scendendo gradualmente al 70% per l’anno 2024, e al 65% per l’anno 2025.

Superbonus e case unifamiliari

Maggiori sono le novità per le case unifamiliari che, allo stato precedente l’introduzione del Decreto Aiuti quater, si vedevano concluse tutte le agevolazioni fiscale entro dicembre 2022.

Con il nuovo Decreto si identificano due nuovi scenari, che riaprono la possibilità di attuare opere di efficientamento energetico sulle proprie case. La prima novità è il prolungamento dell’incentivo fiscale al 110%, fino al 31 marzo 2023 per tutti coloro che entro il 20 settembre 2022 sono riusciti a realizzare almeno il 30% dei lavori. Questo però deve essere dimostrato e attestato da una dichiarazione redatta e firmata dal direttore dei lavori di cantiere. In tal modo, con questa condizione, i soggetti hanno la possibilità fino a fine marzo 2023 di favorire della massima detrazione sulle spese sostenute.

Il secondo scenario invece interessa tutti colore che non sono riusciti a compiere entro il 30 settembre 2022 il 30% dei lavori totali. Per questi soggetti sono stati introdotti dei bonus minori.

Novità villette per il 2023

Per tutti coloro che, dal prossimo gennaio 2023 fino alla fine dell’anno, vorranno avviare i lavori di Superbonus, l’aliquota passerà al 90%. Ma le condizioni da rispettare sono tre:

1. che l’immobile oggetto di interventi sia una prima casa;
2. che il beneficiario abbia un reddito pari o inferiore a 15 mila euro, basato su un parametro denominato “reddito di riferimento”, ossia un quoziente familiare;
3. Il terzo vincolo da rispettare è che le richieste sono ammesse solo ed esclusivamente per i proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento. Sono esclusi quindi coloro che ricevono gli immobili in comodato d’uso, locatori e probabilmente anche i conviventi.

Entrando nello specifico di ogni singola condizione, vediamo nello specifico cosa dice il testo di legge

Superbonus: la prima condizione

Potranno accedere al Superbonus 90% coloro che:

• Sono proprietari dell’immobile;
• Sono titolari di un diritto reale di godimento:
  • l’enfiteusi – Art. 959 del Codice civile: L’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali. Il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni;
  • il diritto di superficie – Art. 952 del Codice civile: Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo;
  • l’usufrutto – Art. 981 del Codice civile: L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in queste capo;
  • il diritto reale d’uso – Art. 1021 del Codice civile: Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto;
  • il diritto reale di abitazione – Art. 1022 del Codice civile: Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia;
  • le servitù – Art. 1027 del Codice civile: La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Superbonus: seconda condizione

Viene previsto che l’edificio o l’unità immobiliare siano adibite a prima casa del contribuente che ne sosterrà le spese. Una disposizione che fa cadere quello che era stato precedentemente dichiarato nei precedenti Decreti. In particolar modo nell’art.119, comma 10 del Decreto Rilancio.

Superbonus: terza condizione

La principale novità riguarda questa condizione, per cui l’accesso al Superbonus 90% viene ristretto a coloro che hanno un reddito inferiore o al più uguale a 15000 euro. Tale reddito viene stabilito mediante un quoziente familiare secondo quanto previsto art.119, comma 8-bis.1. Nel dettaglio, il reddito di riferimento è calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti dal contribuente, dal coniuge del contribuente, dal soggetto legato da unione civile, da familiari, per un numero di parti determinato tenendo conto della composizione del nucleo familiare.
In particolar modo il numero è pari a 1, nel caso di nucleo familiare composto da una sola persona, incrementato di 1 se nel nucleo è presente un coniuge, aumenta di un 0,5 se presente un familiare a carico, 1 se sono due, incremento di 2 se sono presenti tre o più familiari a carico.

Facciamo un esempio di calcolare tale quoziente familiare. Prendiamo come riferimento una famiglia composta da:

• un contribuente con reddito anno precedente di 20.000 €;
• un coniuge con reddito pari a 15.000 €;
• un figlio a carico.

Il reddito complessivo è di 35.000 €, il quoziente familiare è dato dalla somma di 1 + 1 + 0.5= 2.5
Il reddito di riferimento è 35.000 / 2.5 = 14.000 €.
La famiglia possiede i requisiti per accedere all’incentivo fiscale del Superbonus al 90% per l’anno 2023.

Superbonus per immobili da 2 a 4 unità

Per gli immobili composti da due a quattro unità vengono applicate le stesse regole dei condomini: Superbonus al 110% per le spese sostenute entro la fine dell’anno corrente, al 90% per l’anno 2023, al 70% per il 2024 e infine al 65% per l’anno 2025. L’unica eccezione, che differenzia questo caso dal condominio, è il fatto che non serva una delibera di condominio, ma è sufficiente la presentazione della pratica di CILAS entro il 25 novembre.

Enti del terzo settore, come cambia il Superbonus

Anche per questa tipologia di edifici si prospettano due scenari differenti. Nel primo caso il Superbonus subirà le riduzioni previste per i condomini, a patto che non abbiano presentato entro il 25 novembre la CILAS che gli consentirà di usufruire per tutto il 2023 dell’incentivo al 110%.
Il secondo caso invece riguarda i beneficiari del terzo settore che svolgono attività legate alla prestazione di servizi e assistenza sociosanitari, i quali potranno usufruire del 110% per tutti i lavori eseguiti fino al 2025. Ma gli immobili riguardano solo quelli che rientrano nelle categorie catastali B/1, B/2, D/4.

Aree colpite da terremoto

Per le zone colpite da eventi sismici, per la ristrutturazione dell’immobile si può usufruire della misura massima della detrazione fino al 2025.

Superbonus per case popolari

Per quanto riguarda le case popolari, intestate a persone singole, resta invariato il calendario: con aliquota al 110% fino al 31 dicembre 2023, a patto che entro il 30 giugno 2023 siano stati completati almeno i 60 % dei lavori.

La cessione dei crediti

Un’altra importante novità del Decreto Aiuti quater è l’allungamento da 4 a 10 anni del periodo di recupero dei crediti ottenuti dopo la cessione o lo sconto in fattura per le opere compiute entro il 31 ottobre 2022.

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