Cos’è l’adeguamento catastale

adeguamento catastale

Cos’è l’adeguamento catastale?

In generale, con l’adeguamento catastale, o variazione catastale, o aggiornamento catastale, il proprietario dell’immobile comunica al Catasto le variazioni, appunto, a cui l’edificio è sottoposto.

Come tutti i dati catastali, quali proprietario dell’immobile, identificativi, toponomastica o planimetrie, la modifica avviene tramite DOCFA, procedura online che generalmente si presenta con l’aiuto di un tecnico specializzato.

Tra i documenti catastali di maggiore importanza vi sono sicuramente:

  • la planimetria catastale, ovvero il disegno in pianta alla scala o 1:200 o 1:100, contenente le informazioni tecniche dell’immobile;
  • la visura catastale, documento contenente i dati relativi agli intestatari dell’immobile, la rendita dell’immobile, la sua destinazione d’uso, i vani che lo compongono, etc.

Planimetria catastale e Visura catastale

La planimetria catastale, come già anticipato poco sopra, è definita ufficialmente dall’Agenzia dell’Entrate, come disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.
La planimetria può essere richiesta gratuitamente dai titolari di diritti reali, risultanti in catasto, o da loro delegati.
La consultazione delle planimetrie catastali, archiviate nella banca dati informatica, relative agli immobili presenti su tutto il territorio nazionale, può avvenire presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato o in modalità telematica tramite i servizi disponibili sul sito dell’Agenzia.
La consultazione dei dati disponibili solo in formato cartaceo è possibile unicamente presso l’Ufficio provinciale – Territorio competente, con esclusione delle sedi di Trento e Bolzano, dove il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome.

Nella maggior parte dei casi le informazioni sono già inserite nella banca dati, ma in caso di mancata informatizzazione della planimetria (regolarmente presentata agli Uffici dell’Agenzia) si può richiedere l’inserimento in banca dati utilizzando il servizio telematico di “Correzione dati catastali online (Contact Center)” oppure presentando apposita istanza presso l’Ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia territorialmente competente.

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle entrate della Repubblica Italiana, può infatti essere richiesto sia presso l’Agenzia stessa, ma anche comodamente online, o ancora presso alcuni uffici postali preposti. Il servizio è gratuito, se viene richiesto per beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare; mentre, negli altri casi, viene richiesto 1 euro per ogni unità immobiliare da consultare.

La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire:

  • i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati)
  • i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili
  • i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie)
  • le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale
  • l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)
  • gli atti di aggiornamento catastale.

Le informazioni catastali, ad eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile o ai loro delegati, sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali e nel rispetto della normativa vigente.
I titolari, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, possono chiedere la consultazione gratuita e in esenzione dei tributi, per gli immobili di cui risultano titolari in catasto (consultazione personale).
A Trento e Bolzano i servizi catastali sono gestiti dalle rispettive Province autonome.

Quando è necessario l’adeguamento catastale?

 È molto probabile che, qualora si debba vendere un’immobile o lo si debba ristrutturare e ci si rivolga ad un professionista, si trovi all’interno del preventivo l’adeguamento (o variazione o aggiornamento) catastale, ma vediamo alcuni casi esemplificativi in cui tale adeguamento è richiesto:

  • qualora si creino nuove superfici, quali ulteriori vani, terrazzi, soppalchi;
  • qualora si amplino volumi esistenti, ad esempio sopraelevando un piano interno dell’immobile, oppure ancora qualora un balcone venga trasformato in veranda;
  • qualora si frazioni un’immobile o qualora si fondano più immobili;
  • qualora si modifichi la distribuzione interna degli spazi, perciò qualora si spostino tramezzi, muri interni, vani, qualora si crei un ripostiglio o la posizione del bagno o della cucina vengano cambiate;
  • qualora si cambi destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio qualora il soggiorno diventi cucina, o un’appartamento studio, o ancora un sottotetto diventi una camera vivibile;
  • qualora variassero i dati, ad esempio un cambio di proprietà o una variazione sull’indirizzo.

Benchè sia strumento maggiormente usato dai professionisti, si consideri che l’Agenzia delle Entrate chiarisce ufficialmente a questa pagina quando l’aggiornamento catastale è da considerarsi

Quanto costa un adeguamento catastale?

Come spesso ripetiamo nei casi in cui si debba consultare un professionista, il prezzo varia in base ad esso, ma possiamo affermare che in media si stimano euro 500 X unità da modificare, ma non è un prezzo da considerare come oggettivo e unico, poiché ogni casistica necessità di un’analisi specializzata.

Vanno sempre considerati, inoltre, euro 50 come contributo da versare al Catasto per i diritti di istruttoria.

Sanzioni in caso di mancato o tardivo adeguamento

Si consideri, inoltre, qualora si fosse incappati in una dimenticanza, che l’aggiornamento catastale può essere effettuato anche per lavori avvenuti in passato, benché tale ritardo porti a sanzioni. Perciò, qualora ci si rendesse conto di aver mancato la segnalazione di un adeguamento, si provveda a farlo al più presto, per evitare che le sanzioni aumentino esponenzialmente.

La sanzione per la mancata o tardiva dichiarazione (tardiva = dichiarata oltre i 30 giorni dall’ultimazione dei lavori) oscilla dai 1000 agli 8000 euro (in base alla casistica specifica).