Come valutare un immobile

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Quando si è in procinto di vendere un immobile, che si tratti di una casa o di un ufficio, è bene ed utile richiedere una valutazione del proprio immobile per non avere spiacevoli soprese all’atto della vendita o scoprire di aver svenduto il proprio immobile a causa di una valutazione superficiale.

Quali sono i passaggi per calcolare il valore immobiliare?

Le tappe da seguire per ottenere una valutazione corretta del proprio immobile possono essere identificate in cinque step:

Individuare il valore di mercato;
Conoscere e calcolare la superficie dell’immobile;
Definire il valore di mercato al metro quadro;
Individuare i coefficienti di merito;
Effettuare un calcolo finale del valore dell’immobile.

Il valore di mercato di un immobile

Il valore di mercato rappresenta il prezzo a cui l’immobile verrà venduto sul libero mercato. Tale valore è dato da un equilibrio tra l’offerta e la domanda del mercato.

Bisogna fare una distinzione tra il valore di mercato e quello catastale. Questo tipo di valore è un dato che torna utile quando si vuole acquistare una prima casa o quando si ha a che fare con degli immobili ereditati. Infatti con valore catastale di un immobile si intende il suo valore fiscale e che viene utilizzato per calcolare alcune imposte legate agli atti di compravendita e in particolare al trasferimento della proprietà da un beneficiario ad un altro. Per questo motivo non può essere utilizzato come valore di mercato per una eventuale valutazione immobiliare.

Per calcolare il valore di mercato di un immobile si fa ricorso ad una precisa e specifica formula matematica che prende in considerazione determinati fattori.

Valore di mercato = Superficie commerciale x quotazione al mq x Coefficienti di merito

Il calcolo della superficie dell’immobile

Il secondo dato da calcolare è la superficie commerciale dell’immobile che include tutte le superfici coperte, le ponderate (terrazze e balconi) e le quote in percentuale delle superfici di pertinenza. Queste differenti tipologie di superficie vengono comprese all’interno del calcolo in percentuali differenti: per esempio le murature perimetrali vengono calcolate al 100% fino ad uno spessore massimo di 50 cm; le mansarde vengono calcolate per un massimo del 75% se hanno altezza minima di 240 cm, altrimenti si scende al 35%. Lo stesso principio vale per i soppalchi, per cui la percentuale massima è pari all’80.

Il valore di mercato al metro quadro di un immobile

Terzo elemento da considerare è il valore dell’immobile al metro quadro che, a sua volta, è determinato da differenti fattori: la localizzazione geografica, le condizioni dell’edificio e lo stato di conservazione. Tutti questi fattori sono monitorati dall’Agenzia delle Entrate tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato immobiliare) che ogni sei mesi aggiorna le quotazioni immobiliari che forniscono un minimo e un massimo valore immobiliare a seconda della locazione.

Coefficiente di merito

Un ulteriore strumento di analisi , nonché ultima variabile da tenere in considerazione sono i coefficienti di merito, ovvero quei valori che possono comportare un aumento o una diminuzione della quotazione dell’abitazione.

I principali coefficienti sono:

Coefficiente in base al piano: a seconda del piano in cui si trova l’immobile vi è un aumento o una diminuzione della quotazione. Per esempio se si trova al piano terra potrà avere una riduzione che varia dal – 20 al – 10 % del suo valore a seconda che abbia un giardino privato o se ne è privo, mentre un appartamento situato al piamo ultimo potrà avere un aumento del suo valore che varia da +10 a +30 % se vi è la presenza dell’ascensore.
Coefficiente legato allo stato locativo dell’immobile: per abitazioni libere è pari al 100%, per abitazioni date in locazione vi è una riduzione del 20% e nel caso di abitazioni a locazione stagionale il coefficiente è di -5%;
Terzo coefficiente è legato all’età dell’immobile: la possibilità di intervenire con delle ristrutturazioni più o meno importanti incide in maniera notevole sul suo valore. Nel caso di un immobile che necessiti di ristrutturazione si parla di un -10% del suo valore, nel caso di un’abitazione ristrutturata, finemente ristrutturata o di nuova costruzione può esserci un aumento del valore da +5 a +10%;
Ulteriore fattore è determinato dalla presenza di un impianto di riscaldamento;
Ultimo dato che definisce il valore finale di un immobile è l’esposizione e la vista. Una vista panoramica avrà un impatto maggiore rispetto ad una vista su interno.

Il calcolo finale del valore dell’immobile, che fa riferimento alla formula matematica precedentemente descritta, tiene in considerazione tutti i fattori qui descritti: moltiplicando e considerando i differenti aspetti che caratterizzano l’immobile.

Valore catastale, Rendita catastale, valore immobiliare

Valore catastale, rendita castale e valore immobiliare, sempre più spesso vengono confusi e utilizzati in maniera scorretta. È bene quindi fare una classificazione e precisione dei singoli termini.

Valore catastale è utilizzato per calcolare le imposte che il cittadino deve pagare e si ottiene moltiplicando la rendita catastale per alcuni coefficienti che cambiano a seconda della categoria catastale a cui l’immobile appartiene.

Rendita catastale: consiste nel valore dato ad un immobile che genera un reddito, valore che valore viene attribuito dall’Agenzia delle Entrate.

Valore di mercato dell’immobile: è il fattore essenziale per acquistare e vendere una casa e rappresenta l’importo stimato al quale l’immobile dovrebbe essere venduto in un determinato periodo.

Per ottenere la valutazione dell’immobile puntuale e corretta è bene farsi aiutare da un professionista e affidarsi ad un’agenzia immobiliare che può consigliare il prezzo da stabilire a cui vendere l’immobile.