Come cambiare la destinazione d'uso di un immobile

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Prima di parlare di cambio destinazione d’uso, è bene definire cosa essa sia, in poche parole.

La destinazione d’uso di un immobile è l’insieme delle sue modalità e finalità di utilizzo, ad esso viene infatti attribuita una categoria per indicarne la funzione.

Di seguito le sette principali categorie di destinazione d’uso immobile:

residenziale
industriale e artigianale
commerciale
turistico
ricettiva
produttiva e direzionale
agricola

Nel caso in cui un unico immobile ospiti due destinazioni d’uso differenti, viene assegnata ad esso la funzione prevalente in termini di superficie utile, ad esempio: se un immobile è al 51% produttivo e al 49% commerciale, esso verrà assegnato alla categoria ‘produttiva’, quella, infatti, prevalente in termini di superficie utile; è necessario, inoltre, che le due finalità siano correlate, perciò, se la parte produttiva avrà a che fare con la produzione di pellami, la parte commerciale si occuperà di vendere prodotti ottenuti dalla lavorazione di essi, quali scarpe, borse, cinture.

Come cambiare categoria catastale: Catasto VS Urbanistica

Qualora interessati ad un cambio di destinazione d’uso, si tenga presente che il primo step da fare riguarda l’urbanistica, perciò si richiede il permesso di cambio di destinazione al Comune interessato; solo in secondo luogo viene effettuato un cambio di categoria catastale, riguardante per cui la parte fiscale.

Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Il cambio di destinazione d’uso viene definito urbanisticamente rilevante quando è necessario un cambio di categoria funzionale (le sette sopraindicate), che comporti o meno la realizzazione di opere. Se si resta all’interno della stessa categoria, il cambio di destinazione non è ritenuto urbanisticamente rilevante.

Per esempio, il passaggio da abitazione a negozio di vendita di scarpe richiede un cambio destinazione d’uso funzionale: da residenziale a commerciale, perciò è ritenuto urbanisticamente rilevante; allo stesso modo il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione comporta un cambio della destinazione urbanistica dell’immobile. Come precedentemente spiegato, ottenuto il cambio di destinazione a livello urbanistico, è possibile aggiornare la destinazione d’uso catastale. Differente è, invece, il passaggio da abitazione a bed and breakfast, questo non richiede alcun passaggio di categoria, perciò non è urbanisticamente rilevante.

Quando si può effettuare un cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Salvo poche eccezioni, cambiare destinazione d’uso è sempre ammesso.
Non è possibile effettuarlo quando:

il PRG (piano regolatore generale), o il Piano Strutturale e il Regolamento urbanistico del Comune di appartenenza lo vietano. L’ufficio tecnico del Comune interessato può fornire le mappe necessarie a capire quali sono i vincoli a cui l’immobile è sottoposto e quindi gli interventi edilizi realizzabili o meno;
l’immobile non possiede i requisiti minimi obbligatori per legge, perciò qualora l’edificio non rispetti le norme igienico-sanitarie, i rapporti aero-illuminanti o le dimensioni minime degli ambienti. Anche in questo caso, le caratteristiche specifiche sono definite dal Comune di appartenenza e possono variare da luogo a luogo, perciò è bene far sempre riferimento alle norme del Comune in cui è situato l’immobile interessato al cambio di destinazione;
il regolamento condominiale (qualora si viva in un condominio) lo vieta.

N.B. perché sia valido, il regolamento deve essere contrattuale, cioè approvato con l’unanimità dei condomini.

Sono necessari permessi per il cambio di destinazione d’uso?

Sì, il cambiamento di destinazione d’uso richiede che venga presentato in Comune il Permesso di Costruire (CILA). Questo perché, anche qualora il cambio non richieda opere o ne richieda di lieve entità, al termine dell’intervento l’immobile sarà diverso da come si presentava in precedenza, perciò il cambio d’uso porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Una volta sistemata la parte urbanistica, si è chiamati all’aggiornamento catastale, in seguito al quale verranno ricalcolate le tasse da pagare.

In conclusione, per poter utilizzare l’immobile con nuova destinazione d’uso, è necessario depositare in Comune il Certificato di Agibilità con, allegati, i certificati di impianto conformi alle normative in vigore.

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d’uso di un immobile?

È difficile stimare un costo di cambio destinazione d’uso univoca, ma si possono invece identificare le variabili che influiranno sulla spesa complessiva.

Il cambio d’uso spesso comporta la messa a norma di impianti, aperture, vani etc., perciò sono necessari interventi edili, quindi va considerata la spesa relativa all’impresa edile chiamata in causa, da sommare agli onorari dei professionisti tenuti a predisporre pratiche urbanistiche, catastali, oppure energetiche, la direzione dei lavori e il possibile coordinamento della sicurezza sul cantiere.

Non vanno, infine, dimenticati gli oneri di urbanizzazione, quota che si paga al Comune quando si costruisce un nuovo edificio, che godrà di strade, acquedotti, illuminazione, fognature per cui l’amministrazione ha investito. Nel momento in cui si passa da una categoria ad un’altra, anche il carico urbanistico cambierà; si intendono ad esempio diversi consumi di acqua, di uso dei parcheggi, di carico delle fognature.

Perciò il cambio di destinazione d’uso comporta un adeguamento degli oneri di urbanizzazione da pagare al Comune, altra cifra da sommare alle precedenti, per poter stilare una cifra approssimativa della totalità che verrà spesa per il cambio di destinazione.

Tempistiche

In generale è necessario contattare un professionista che reperisca i documenti inerenti all’immobile presso il Comune di appartenenza; il professionista si rivolgerà al Comune richiedendo un appuntamento per la visura delle pratiche edilizie. Effettuata la visura, il professionista verificherà la regolarità urbanistica, perciò la congruenza tra l’ultima planimetria dichiarata e l’immobile reale.

Segue la verifica dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento, la possibile progettazione degli spazi e quindi il Permesso di Costruire. Dopo due mesi circa potrà essere presentata la pratica urbanistica.

Articolo realizzato dallo staff di Inside Project, architetto Verona ed in tutta Italia.

Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile