Come calcolare la superficie commerciale di un negozio

come calcolare la superficie commerciale di un negozio

Prima di capire come si effettua il calcolo della superficie commerciale di un negozio, è importante definire cosa effettivamente sia la superficie commerciale, spesso fraintesa, in quanto si pensa a ‘commerciale’ riferito al fine del luogo, cioè atto alla vendita, al commercio. Non è così.
Al contempo è bene essere consapevoli che la superficie commerciale di un negozio, avrà lo stesso significato anche se riferita ad un qualsiasi altro immobile, sia esso abitazione privata, condominio o azienda. Risulta quasi automatico definire con poche e semplici parole anche altre tipologie di superfici di cui potremmo sentir parlare in sede di acquisto o vendita di un negozio e di cui, perciò, è bene avere consapevolezza.

Quando ci si approccia alla vendita o all’acquisto di un immobile, due fattori fondamentali per la presa di coscienza dello spazio e del valore dell’edificio sono la sua estensione, misurata in metri quadri, quindi il prezzo, misurato in euro (al metro quadro).

È possibile che, guardando lo stesso immobile, si possano avere superfici leggermente diverse, in base alla tipologia di misurazione utilizzata.
Ipotizzando che un edificio misuri 100mq mediante calcolo della superficie interna netta, bisogna aspettarsi una metratura leggermente maggiore qualora lo si calcoli considerando la superficie interna lorda e ancora maggiore nel caso lo si calcoli considerando la superficie esterna lorda. Piccole differenze che però, soprattutto se interessati all’acquisto di un negozio, possono influire molto, in base al tipo di vendita che il futuro negozio ospiterà.

Capiamo il perché di queste possibili oscillazioni, attraverso le definizioni:

Per Superficie Interna Netta si intende l’area di un immobile, determinata dalla somma dei singoli vani che lo compongono, misurata lungo il perimetro dei muri, per ciascun piano fuori o entro terra. Sono esclusi dal calcolo i balconi, le terrazze e simili, lo spessore dei muri perimetrali e dei muri interni e lo spazio dei pilastri e delle colonne.

superficie interna netta immobile

Per Superficie Interna Lorda si intende l’area di un immobile, misurata lungo il perimetro dei muri interni, per ciascun piano fuori o entro terra. A differenza della Netta, questa include anche lo spessore dei muri interni, pilastri e colonne e lo spazio interno di circolazione, quali scale o vani ascensore. Restano invece esclusi balconi, terrazzi o simili.

superficie interna lorda immobile

Per Superficie Esterna Lorda si intende l’area di un immobile, misurata lungo il perimetro dei muri esterni, per ciascun piano fuori o entro terra. Sono quindi inclusi tutti gli spessori dei muri, di pilastri e colonne e lo spazio di circolazione, mentre restano esclusi balconi, terrazzi e simili.

superficie esterna lorda immobile

Ma, fatta quest’introduzione generale, arriviamo a capire cosa effettivamente sia la superficie commerciale e come si possa calcolare.

La Superficie Commerciale di un immobile rappresenta un parametro di mercato oggettivo e quindi fondamentale, per questo è anche chiamata Superficie Commerciale Vendibile.
Posto che vi sono norme di riferimento (si veda ad esempio DPR 138/98) che devono essere il punto di partenza principale, si può definire la Superficie Commerciale come la somma di Superfici Coperte, Superfici Scoperte e Pertinenze, dove:

  • Le Superfici Coperte considerano al 100% le superfici calpestabili e i muri interni non portanti, al 50% le pareti di confine con altri immobili e non considerano i locali con altezza inferiore a 150cm;
  • Le Superfici Scoperte considerano terrazze, balconi, giardini, patii e simili con percentuali differenti. Le verande sono considerate al 60%. I balconi e le terrazze scoperti sono considerati al 25%, coperti al 35%, così come anche i patii e i portici sono considerati al 35%. Sono considerati al 15% i giardini di appartamento, al 10% giardini di ville;
  • Le Pertinenze sono, invece, le cantine, i posti auto (coperti e scoperti). In questo caso le percentuali variano maggiormente, in base alla loro dimensione, alla loro qualità e alla loro ubicazione. In generale si considerano le mansarde all’80%, i locali interrati abitabili al 60%, le cantine al 25%, i box dal 40 all’80%, mentre il posto auto scoperto al 25%.

In sede di vendita o acquisto, perciò, è buona norma fare riferimento a tale parametro, il più oggettivo. Spesso, invece, si viene confusi dal concetto si superficie calpestabile, che è sicuramente utile per farsi un’idea dell’area vivibile e utile per il negozio, ma che è molto meno influente nel calcolo del prezzo di vendita o acquisto di un immobile, tanto che è solo uno dei parametri utili per calcolare la Superficie Commerciale.

Articolo realizzato dallo staff di Inside Project, architetto Verona ed in tutta Italia.