Cosa sapere sull'abuso edilizio

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Sempre più spesso si sente parlare di abuso edilizio e di sanatoria per abusi edilizi. Ma di che cosa si tratta esattamente?

Che cos’è l’abuso edilizio

Si parla di abuso edilizio quando un intervento viene realizzato in assenza o in difformità di una preventiva autorizzazione, quali, per esempio, permesso a costruire, denuncia di inizio attività o segnalazione certificata di inizio attività . Si tratta quindi di opere che comportano la realizzazione di costruzioni completamente o in parte differenti, per dimensioni, caratteristiche tipologiche e volumetrie, da quello previsto dal permesso concesso. Si parla di abuso edilizio anche nel caso di una volumetria edificata maggiore di quella prevista dai limiti del progetto e del comune di riferimento.

Tipologie di abuso edilizio

Il DPR 380/2001 , all’articolo 31, prevede tre distinte tipologie di abuso edilizio, ordinate secondo la gravità dell’abuso stesso:

intervento in assenza di permesso o di totale difformità;
ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio;
ipotesi residuale della parziale difformità.

A seconda della gravità si possono identificare altre tre tipologie:

abuso totale, quando avviene in assenza di un titolo abilitativo. Tra questi rientrano le difformità tipologiche, plano-volumetriche e di utilizzo;
abuso sostanziale, se il manufatto risulta completamente differente a quello presentato con il permesso. Rientrano: mutamento di destinazioni d’uso, aumento di cubatura, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi;
abuso minore, ovvero interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste, ma che non incidono in modo essenziale sulla struttura.

Sono considerati abusivi di difformità non rilevanti tutte quelle variazioni in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non superi il 2% delle misure progettuali.

Come si scopre un abuso edilizio

Il processo volto a scovare gli abusi edilizi prende il nome di accertamento di conformità urbanistica, ed è il primo elemento che si dovrebbe controllare quando si vende una casa. Tre sono le tappe da percorrere per scoprire se il proprio immobile è in regola o no:

fare un accesso agli atti presso il Comune di riferimento;
rilievo tecnico dello stato dei luoghi;
confronto tra stato legittimo e stato di fatto.

Cosa accade se si incappa in un abuso edilizio

Nel caso in cui un responsabile dell’ufficio competente si accorga di una eventuale irregolarità nello stato dei luoghi rispetto allo stato presentato, può richiedere al proprietario di rimuovere o demolire l’abuso e provvedere al ripristino dello stato dei luoghi in un periodo di tempo compreso nei novanta giorni dalla richiesta.

A che sanzioni va incontro l’autore dell’abuso edilizio

L’autore di un abuso edilizio va incontro a differenti tipologie di sanzione:

demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato originario della costruzione (sempre che sia possibile);
acquisizione al patrimonio comunale nel caso in cui non sia avvenuta la demolizione;
pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria commisurata all’entità dell’abuso edilizio.

Come rimediare all’abuso edilizio

Chiarito cosa si intende per abuso edilizio, è bene capire come vi si può porre rimedio. Partendo dal presupposto che non tutti gli abusi riguardano costruzioni ex novo o ampliamenti, una soluzione per riparare all’errore è accertare la conformità o, come si è soliti dire, con una sanatoria. Bisogna precisare che la sanatoria è subordinata alla conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente: si parla infatti di doppia conformità.

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire anche mediante condono. Questo è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o sanzione. Il condono ha una durata limitata, in quanto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Allo stato attuale l’ultimo condono legislativo risale al 2003.

La sanatoria di un abuso edilizio ante 1967

Nel caso di abusi edilizi su edifici realizzati precedentemente alla fatidica data del 1 settembre 1967, dopo aver confermato mediante planimetrie catastali la sua realizzazione in data ante 1967, si può presentare un’istanza all’ufficio comunale competente, che avrà tempo 60 giorni per pronunciarsi. Anche questa tipologia di sanatoria ha un costo, che non può essere inferiore ai 516 € e che va commisurata all’entità dell’abuso.

La giurisprudenza amministrativa che fa riferimento a questo periodo storico è definita da due particolari leggi: L.1150/1942 e la Legge ponte n.765/1967. Dalla prima legge emerge che per le opere inserite all’interno del centro abitato e di espansione prevista dal Piano Regolatore Generale era richiesto un titolo abilitativo. A queste, se richiesto dal regolamento comunale, erano considerate anche delle zone esterne a quelle di espansione. Con questa distinzione degli spazi emerge quindi che gli edifici posizionati all’esterno dei centri abitati e zone di espansione PRG, in assenza della licenza sono legittimi.

Vendita e acquisto di casa con abuso edilizio non sanato

E’ possibile vendere una casa con abuso edilizio non sanato solo nel caso in cui:

l’immobile è legittimato ad esistere nel suo stato di fatto;
si parla di abuso non sostanziale;
è possibile verificare la conformità catastale.

Quindi un immobile che è completamente o in parte abusivo non è commerciabile. Deve esserci un permesso a costruire o una licenza e degli elaborati depositati presso il Comune di riferimento.

Esistono poi, come visto, degli abusi di minore entità. In questo caso si fa riferimento all’aspetto catastale. La vendita dell’immobile con abuso può avvenire purchè catastalmente conforme, ovvero che la difformità non è tale da produrre delle variazioni di rendita.

Nel caso di abusi che variano la rendita catastale non è possibile vendere la casa. In questo caso hai due possibilità: sanare la casa o demolire l’abuso o ripristinare lo stato legittimo.

Nel caso della vendita di un immobile con abuso, l’unico responsabile è il proprietario, non l’agente immobiliare e neanche il notaio che stipula il rogito.

In ogni caso, prima di imbattersi in sanzioni e vendite di immobili non conformi, è bene rivolgersi al proprio tecnico di fiducia che saprà accompagnarvi e consigliarvi il giusto percorso da seguire.

Cosa sapere sull’abuso edilizio